💰 최저가 72,000,000원 📈 최근 12개월 평균의 116.6% 🏠 임차인 1명 · 보증금 미상
대전지방법원 2025타경3871. 유등탑스빌 4층 407호, 전용 35.31㎡ 아파트입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 72,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 서유성이고, 2025.07.02. 거래가 60,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 기준이 되는 권리는 2025.05.21. 장암농업협동조합의 가압류 542,056,402원이며, 이후 2025.10.22. 같은 채권자의 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 “인수 없음”으로 끝낼 수 없습니다. 현황조사·매각물건명세서에 DONG HENGFAN이 확인되고 전입일은 2021.01.18.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 대항력 여부와 실제 인수금액은 확정되지 않은 상태로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3871 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 331-10 유등탑스빌 4층 407호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 중구 유천로33번길 106 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 35.31㎡ · 지하2층 지상13층 건물 내 4층 407호 |
| 소유자 | 서유성 (2025.07.02. 거래가 60,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 72,000,000원 (신건) |
| 채권자 / 청구 | 장암농업협동조합 / 537,298,151원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 가압류가 기준, 임차인은 별도 확인
② 임차인 — 보증금 미상이라 실질취득가 산정 불가
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| DONG HENGFAN | 2021.01.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
전입일은 말소기준권리인 2025.05.21. 가압류보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 대항력 성립과 배당·인수 관계를 완결적으로 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계에서의 실질취득가 = 낙찰가 + 인수금액은 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세보다 높다
유등탑스빌 동일 면적대 최근 거래는 12건이며, 최근 12개월 표본은 9건입니다. 가격 메리트 판단에는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 35.31㎡ | 5 | 62,250,000원 |
| 2026.08 | 35.31㎡ | 4 | 64,000,000원 |
| 2026.08 | 35.31㎡ | 6 | 60,500,000원 |
| 2026.07 | 35.31㎡ | 2 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 35.31㎡ | 9 | 60,500,000원 |
| 2026.06 | 35.31㎡ | 8 | 64,000,000원 |
| 2026.04 | 35.31㎡ | 8 | 63,500,000원 |
| 2026.04 | 35.31㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 61,750,000원 |
최근 12개월 평균은 61,750,000원, 최신 거래는 2026.09. 62,250,000원입니다. 반면 신건 최저가는 72,000,000원으로 최근 평균의 116.6%입니다. 최근 추세도 -0.4%로 소폭 하락하고 있어, 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 72,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,696,000원 |
| 2. 가압류 · 장암농업협동조합 | 542,056,402원 | 70,304,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 장암농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장암농업협동조합 가압류 청구금액 542,056,402원 중 예상배당은 70,304,000원이고, 미배당은 471,752,402원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 실제 인수 여부는 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격 — 유찰돼야 시세권에 접근
| 회차 | 최저가 | 장암농협 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 471,752,402원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 485,893,202원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,080,000원 | 44,850,560원 | 497,205,842원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 최저가가 57,600,000원으로 최근 12개월 평균 61,750,000원 아래로 내려옵니다. 그러나 이 물건은 임차보증금이 확인되지 않았으므로, 유찰로 낙찰가가 낮아져도 실질취득가가 얼마인지 먼저 확정해야 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유천1동행정복지센터 남서측 인근. 소규모 공동주택과 단독주택이 주를 이루고 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하2층·지상13층. 사용승인일은 2004.05.04이며 승강기·위생·급배수·화재탐지·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·중로1류 접함. 공시지가 1,264,000원/㎡, 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음.
- 단지. 유등탑스빌 207세대. 동일 면적 거래가 최근에도 이어졌으나 최근 가격 추세는 -0.4%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. DONG HENGFAN의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·현황조사 원문으로 확인해야 실질 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 신건 가격 경계. 72,000,000원은 최근 12개월 평균 61,750,000원의 116.6%입니다. 현재 회차에는 가격 가점이 없습니다.
- 최신 거래와 비교. 2026.09. 최신 거래는 62,250,000원이며 신건 최저가가 더 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 -0.4%로 소폭 하락입니다. 과거 전체 평균만 보고 가격을 높게 잡지 않아야 합니다.
- 유찰 뒤에도 인수액 재계산. 1회 유찰 시 57,600,000원, 2회 유찰 시 46,080,000원이지만 보증금 인수 여부가 남으면 실질취득가는 낙찰가만으로 결정되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “72,000,000원보다 더 들 수 있다”
이 물건의 첫 번째 문제는 가격입니다. 신건 최저가 72,000,000원은 최근 12개월 평균 61,750,000원보다 높고, 최신 거래 62,250,000원보다도 높습니다. 최근 흐름도 -0.4%로 소폭 하락해 현재 가격을 저렴하다고 볼 수 없습니다.
두 번째 문제는 임차인입니다. DONG HENGFAN의 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인이 부담할 인수액과 실질취득가를 지금 단계에서 숫자로 확정할 수 없습니다. 가격은 비싸고, 인수위험은 미확정. 신건에서 서둘러 접근하기보다 임차관계 확인이 먼저인 물건입니다.
