대전지방법원 2025타경3934. 세종특별자치시 고운동 참샘빌딩 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설이며 공부상 소매점, 현황은 카페로 이용 중입니다. 등기부의 핵심은 2023.07.20 설정된 합동새마을금고 근저당권 264,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 2025.09.25 세종신용보증재단 가압류 30,000,000원과 2025.10.29 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 오수진의 전입신고일은 2025.10.14로 말소기준인 2023.07.20보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 별도의 점포 점유 기록은 전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 미상으로 정리돼 있어, 대항력 여부를 판정할 수 없는 점유관계가 남습니다. 따라서 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”와 “임차관계까지 완전히 안전하다”는 서로 다른 판단입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3934 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 고운동 1716 참샘빌딩 1층 101호 · 세종특별자치시 고운서길 20 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 공부상 소매점 · 현황 카페 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하2층, 지상8층 중 1층 · 사용승인일 2016.06.30 |
| 소유자 | 김서현 지분 2분의 1 · 김주미 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 합동새마을금고 / 224,147,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 등기권리는 소멸
2016.07.27 농협은행주식회사 근저당권 302,400,000원은 2023.07.20 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 합동새마을금고 근저당권 264,000,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 김서현 지분에 설정된 세종신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 한 건은 안전, 한 건은 미상
| 점유자 | 전입신고 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오수진 | 2025.10.14 | 미상 | 2025.12.01 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 점포 · 주거 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 신건 385,000,000원의 시세 메리트는 판단 보류
이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 385,000,000원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 최근 시세 대비 높은지 낮은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가보다 낮다는 이유나 유찰률만으로 “싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 2. 근저당 · 합동새마을금고 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 3. 가압류 · 세종신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 84,810,000원 |
현재 회차 배당 시나리오에서는 채권 294,000,000원이 전액 배당되고, 소유자에게 84,810,000원이 남으며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 6,190,000원으로 추정돼 있습니다. 다만 점포 점유의 전입일·보증금이 미상인 만큼 임차관계가 확인되면 실제 배당과 인수 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고운동남측주민센터 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·상업·업무용 건물·근린생활시설·공공시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북서측 약 20미터 내외, 남서측 약 15미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설이며 공부상 소매점, 현황 카페로 이용 중입니다. 1층에 데크가 소재하며 건물가격에 포함해 평가됐습니다.
- 규제. 근린상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,436,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지하2층·지상8층 건물로 사용승인일은 2016.06.30입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점포 점유 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않은 점유관계가 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 오수진 관계 정리. 전입일 2025.10.14로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 배당요구일은 2025.12.01입니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 385,000,000원에 대응할 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 메리트는 판단 보류가 맞습니다.
- 회차별 자금 계획. 1회 유찰 시 308,000,000원, 2회 유찰 시 246,400,000원입니다. 2회 유찰 시 배당 시나리오에는 51,849,600원의 미배당이 발생합니다.
- 현황 카페 확인. 공부상 소매점과 현황 카페의 이용상태, 시설물·데크 범위 및 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유는 아직 미완성”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명료합니다. 2023.07.20 합동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오수진도 2025.10.14 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 문제는 별도로 확인되는 점포 점유입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태가 남아 있습니다.
가격도 서두를 이유가 없습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 385,000,000원이지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 가격이 시세보다 싼지 비싼지 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “말소기준은 명확, 점유관계는 추가 확인, 가격 메리트는 검증 전 보류”입니다. 배당 시나리오상 인수 0원이라는 숫자보다, 미상 점유의 실체를 먼저 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
