대전지방법원 2025타경4003. 은어송마을2차코오롱하늘채 207동 14층 1404호, 전용 84.9905㎡ 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 19층 건물 중 14층이며 2007년 2월 14일 사용승인됐습니다. 현재 등기상 소유자는 정영무이고, 2018년 5월 24일 거래가액 300,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 2024년 2월 5일 가양2동새마을금고 근저당권 324,000,000원입니다. 이후 설정된 오현원 근저당권, 하나은행 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 낙찰자가 보증금이나 등기상 후순위 권리를 승계하는 금액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 감정가와 신건 최저가는 393,000,000원으로 동일하지만, 동일 면적 최근 실거래 12건의 평균은 326,166,666원이고 최신 2026년 9월 거래도 330,000,000원입니다. 최저가가 최근 시세보다 높은 상태여서, 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경4003 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 대성동 130 은어송마을2차코오롱하늘채 207동 14층 1404호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9905㎡ · 19층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 정영무 (2018.05.24. 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 393,000,000원 / 393,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 가양2동새마을금고 / 284,580,800원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 매각으로 소멸
임차인 없음. 현재 자료상 매수인이 승계할 임차보증금도 없습니다. 말소기준은 2024년 2월 5일 가양2동새마을금고 근저당권이며, 그 뒤인 2024년 3월 12일 설정된 오현원 근저당권 130,000,000원, 2025년 9월 17일 하나은행 가압류 33,171,854원, 2025년 12월 1일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 20.5% 높다
은어송마을2단지(코오롱하늘채)는 1,241세대, 사용승인일은 2007년 2월 14일입니다. 대상 면적과 매칭되는 전용 84.99㎡대의 최근 실거래 12건을 보면 299,000,000원부터 360,000,000원 사이에서 거래됐고, 최근 12개월 평균은 326,166,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 10 | 330,000,000원 |
| 2026.09 | 84.99㎡ | 6 | 330,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2026.08 | 85.0㎡ | 10 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 5 | 299,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 17 | 330,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 25 | 360,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 4 | 360,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 22 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 14 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 326,166,666원 |
현재 최저가 393,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.5%입니다. 평균보다 66,833,334원 높고, 최신 거래 330,000,000원보다도 63,000,000원 높습니다. 최근 표본의 최고 거래가 360,000,000원과 비교해도 최저가가 더 높습니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 393,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,302,000원 |
| 1. 근저당 · 가양2동새마을금고 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 근저당 · 오현원 | 130,000,000원 | 62,698,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 33,171,854원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 487,171,854원 가운데 예상 채권자 배당액은 386,698,000원, 미배당액은 100,473,854원입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰되면 숫자는 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 393,000,000원 | 100,473,854원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 314,400,000원 | 177,973,454원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 251,520,000원 | 239,973,134원 | 0원 |
1회 유찰 시 314,400,000원으로 내려가면 최근 12개월 평균 326,166,666원 아래로 진입합니다. 2회 유찰 시에는 251,520,000원입니다. 다만 유찰 시나리오의 채권 미배당액이 커져도 현재 자료 기준 낙찰자 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전은어송초등학교 동측에 연접하며, 주변은 대단위 아파트단지·근린생활시설·다가구·다세대주택·은어송초등학교·은어송중학교 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행과 편의시설 접근성 등을 감안한 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 중 14층, 사용승인일 2007.02.14. 개별난방·도시가스·승강기·지하주차장·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(가오지구 택지개발사업)이며 대로 및 중로에 접합니다. 공시지가는 1,133,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 1,241세대 아파트 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 현재 경매 최저가는 최근 거래 범위 299,000,000원~360,000,000원보다 높습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 393,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.5%입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 할인으로 보지 마세요.
- 최신 거래 대조. 2026년 9월 최신 거래는 330,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 63,000,000원 높습니다.
- 유찰 시나리오 확인. 1회 유찰 시 314,400,000원, 2회 유찰 시 251,520,000원입니다. 가격 메리트는 회차별로 다시 계산해야 합니다.
- 임차관계 현장 확인. 현재 자료상 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 관리비·점유 확인. 공동주택의 체납 관리비와 실제 점유 상태는 관리사무소·현황조사·현장 확인을 통해 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리구조 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준권리는 가양2동새마을금고 근저당이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단에서 더 중요한 숫자는 가격입니다. 최저가 393,000,000원은 최근 12개월 평균 326,166,666원의 120.5%이고, 최신 거래 330,000,000원 및 최근 최고 거래 360,000,000원보다도 높습니다. 권리는 깨끗하지만 가격 메리트가 없는 신건에 가깝습니다. 1회 유찰 시 314,400,000원으로 최근 평균 아래에 들어오는 만큼, 이 물건의 승부처는 권리보다는 현재 회차에서 굳이 응찰할 이유가 있는지를 냉정하게 따지는 데 있습니다.
