대구지방법원 2024타경117839. 영천시 야사동 한신더휴영천퍼스트 103동 5층 506호 아파트입니다. 소유자 이은주가 2022년 11월 30일 매매를 원인으로 거래가액 255,000,000원에 취득했고, 2022년 12월 28일 임오새마을금고가 채권최고액 222,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 경매개시결정과 영천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 감정가와 같은 252,000,000원입니다. 같은 단지에서 전용 84.47~84.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 292,708,333원, 최신 2026년 9월 거래는 300,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 86.1%로, 가격 비교상 최근 거래 수준보다 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경117839 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 망정1길 171, 103동 5층506호 (야사동,한신더휴영천퍼스트) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.4707㎡ · 철근콘크리트구조 23층 건물 중 5층 506호 |
| 이용상태 | 아파트 |
| 소유자 | 이은주 (2022.11.30. 매매, 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 252,000,000원 / 252,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 임오새마을금고 / 186,861,868원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 현재 회차와 1회·2회 유찰 가정 모두 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 점유관계는 원본 조사서와 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다. 말소기준권리는 2022.12.28. 임오새마을금고 근저당 222,000,000원이고, 2024.08.05. 임의경매개시결정, 2025.02.11. 강제경매개시결정, 2025.03.19. 영천시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 86.1%
한신더휴영천퍼스트의 전용 84.47~84.94㎡ 최근 실거래 12건입니다. 가장 최근 거래는 2026년 9월 300,000,000원, 12건 평균은 292,708,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.47㎡ | 15 | 300,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 9 | 307,000,000원 |
| 2026.07 | 84.47㎡ | 22 | 305,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 12 | 297,000,000원 |
| 2026.05 | 84.47㎡ | 16 | 296,000,000원 |
| 2026.05 | 84.47㎡ | 13 | 292,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 22 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 84.47㎡ | 13 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 84.47㎡ | 14 | 299,500,000원 |
| 2026.03 | 84.47㎡ | 15 | 311,000,000원 |
| 2026.03 | 84.47㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.47㎡ | 3 | 268,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 292,708,333원 |
최근 12건 실거래 범위는 268,000,000원~311,000,000원입니다. 현재 최저가 252,000,000원은 이 표본의 최저 거래가보다도 16,000,000원 낮고, 최근 12개월 평균 대비 86.1%입니다. 최신 거래 300,000,000원과 비교해도 현재 최저가가 낮습니다. 다만 거래층이 2층부터 22층까지 섞여 있으므로 개별 호수의 층·상태 차이는 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,328,000원 |
| 1. 근저당 · 임오새마을금고 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,672,000원 |
현재 회차 252,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 기준 222,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 25,672,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 영천시 야사동 포은초등학교 북측 인근. 주변은 아파트단지, 학교, 단독주택, 아파트 주변 근린상가와 도심 외곽 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 접근이 자유롭고 간선도로 접근성이 있으며, 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물이며 사용승인일은 2017.02.17., 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 단지. 한신더휴영천퍼스트는 1,147세대이며, 비교 실거래 면적은 대상 면적과 일치합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·자연녹지지역·지구단위계획구역 등이 확인되며, 공시지가는 347,500원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 252,000,000원은 최근 12개월 평균 292,708,333원의 86.1%, 최신 거래 300,000,000원보다 낮습니다. 실제 응찰가는 개별 층·향·내부상태를 반영해 별도로 판단해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고·조사 내역은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 집행정지 이력 확인. 2025.05.27. 집행정지통지서 발송 이력이 있으므로 2026.10.19. 매각기일이 실제 진행되는지 사건 진행내역을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리와 가격은 현재 모두 유리한 편
이 사건의 말소기준은 2022.12.28. 임오새마을금고 근저당이고, 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 252,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 292,708,333원의 86.1%, 최신 거래 300,000,000원보다 낮아 신건 단계부터 비교 우위가 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계 미상, 2025년 집행정지통지서 발송 이력이 남아 있으므로 권리와 가격은 긍정적이되, 점유와 절차의 현재 상태를 확인한 뒤 입찰하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
