대구지방법원 2024타경125748. 범어동 두산위브더제니스 107동 4층 403호 아파트입니다. 현재 소유자는 함승분이며, 등기상 2012.12.28 소유권이전 당시 거래가액은 469,564,784원입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.06.23 을구 22번 해남군수산업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,632,000,000원입니다. 이 근저당권은 2025.04.30 주식회사청담에이엠씨대부로 이전됐고, 이후 근저당권부채권에 다수의 질권 설정이 이어졌습니다.
말소기준 이후에는 박옥자 근저당권, 주식회사 아이엠뱅크·대구축산업협동조합의 가압류, 국의 압류와 경매개시결정 등이 이어집니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리의 인수 여부와 별개로, 2025.12.10 보전처분과 회생절차개시 등기, 2026.03.12 집행정지통지서 발송 이력은 경매 절차 진행 상태를 확인해야 하는 사안입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경125748 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 달구벌대로 2435, 107동 4층403호 (범어동,두산위브더제니스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 대상 면적 | 134.8251㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층~지상54층 중 제4층 제403호 |
| 소유자 | 함승분 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,530,000,000원 / 1,530,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,388,526,185원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 절차 리스크는 별도
핵심은 2021.06.23 말소기준 근저당권입니다. 이후 설정된 을구 29번 박옥자 근저당권과 갑구 가압류·압류·경매개시결정은 배당표상 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다. 현재 회차 1,530,000,000원 가정 시에도 매수인 인수 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 15.3억 vs 최근 12개월 평균 19.84억
두산위브더제니스는 총 1,494세대이며 2009.12.24 준공됐습니다. 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 장기 평균보다 최근 12개월 실거래 12건과 최신 거래를 우선합니다. 최근 12개월 평균은 1,984,166,666원, 최신 거래는 2026.09월 2,050,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 1,530,000,000원은 최근 12개월 평균의 77.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 137.06㎡ | 4 | 2,050,000,000원 |
| 2026.09 | 129.02㎡ | 27 | 1,950,000,000원 |
| 2026.08 | 129.02㎡ | 28 | 1,960,000,000원 |
| 2026.08 | 129.02㎡ | 13 | 1,790,000,000원 |
| 2026.08 | 134.83㎡ | 51 | 1,880,000,000원 |
| 2026.08 | 129.02㎡ | 13 | 1,790,000,000원 |
| 2026.08 | 129.02㎡ | 35 | 1,870,000,000원 |
| 2026.07 | 137.06㎡ | 35 | 1,920,000,000원 |
| 2026.07 | 143.79㎡ | 26 | 2,250,000,000원 |
| 2026.07 | 143.79㎡ | 10 | 2,300,000,000원 |
| 2026.07 | 137.06㎡ | 9 | 1,800,000,000원 |
| 2026.06 | 143.79㎡ | 26 | 2,250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 1,984,166,666원 |
최근 거래 범위는 1,790,000,000원~2,300,000,000원입니다. 특히 가장 최근인 2026.09월 거래 중 전용 137.06㎡·4층이 2,050,000,000원으로 신고돼 있습니다. 대상은 134.8251㎡·4층이므로 면적과 층이 가까운 최신 사례라는 점에서 참고성이 있습니다. 현재 신건 최저가 1,530,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 77.1%이므로 가격상 메리트가 존재하는 구간으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,530,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,700,000원 |
| 2. 을구 22번 근저당권 · 해남군수산업협동조합 | 1,632,000,000원 | 1,512,300,000원 |
| 3. 을구 29번 근저당권 · 박옥자 | 214,800,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 21,476,483원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 대구축산업협동조합 | 19,365,981원 | 0원 |
| 6. 갑구 14번 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 197,954,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,085,596,630원 중 채권자 예상배당은 1,512,300,000원, 미배당액은 573,296,630원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 을구 22번 근저당권은 등기상 2025.04.30 주식회사청담에이엠씨대부로 이전돼 있으므로 실제 배당관계는 근저당권 이전 및 질권 설정 현황과 함께 원본 대조가 필요합니다.
④ 회차별 배당 여력
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,530,000,000원 | 1,512,300,000원 | 573,296,630원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,224,000,000원 | 1,209,360,000원 | 876,236,630원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 979,200,000원 | 967,008,000원 | 1,118,588,630원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권 청구액 1,388,526,185원이 충족되는 것으로 계산되지만, 1회 및 2회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다. 이는 후순위·신청채권자의 회수 문제이지 매수인의 인수금 증가를 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범어동 범어네거리 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·각종 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 도시철도 2호선 범어역과 시내버스 승강장이 있습니다.
- 규모. 두산위브더제니스 총 1,494세대, 2009.12.24 준공. 대상 건물은 지하5층~지상54층이며 본건은 4층입니다.
- 도로. 단지 북측·동측·서측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 60미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 39,905㎡, 공시지가 6,573,000원/㎡이며 토지이용상황은 아파트입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 최근 12개월 유사 면적대 실거래 12건이 확인되고 거래가는 1,790,000,000원~2,300,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 경매 진행상태. 2025.12.10 회생절차개시·보전처분 등기와 2026.03.12 집행정지통지 이력이 있으므로 2026.10.19 매각기일이 실제 진행되는지 법원 사건기록으로 확인하세요.
- 실제 점유. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 현장 점유자를 재확인하세요.
- 근저당권 이전. 말소기준 근저당권은 2025.04.30 주식회사청담에이엠씨대부로 이전됐고 이후 근저당권부채권 질권 설정이 이어졌습니다. 배당요구 및 채권자 지위 원본을 대조하세요.
- 조세채권. 2024.11.12 국의 압류가 존재합니다. 배당 시뮬레이션에는 당해세 등이 반영되지 않을 수 있으므로 조세채권 규모와 우선순위를 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 실질취득액 1,530,000,000원은 최근 12개월 평균 1,984,166,666원의 77.1%입니다. 인수액 0원이므로 가격 비교 기준은 최저가와 동일합니다.
- 최근 비교거래. 2026.09월 전용 137.06㎡·4층 거래가 2,050,000,000원입니다. 대상은 134.8251㎡·4층이므로 개별 내부상태·향·동 위치 차이를 추가 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.06입니다. 입찰 직전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·법원 진행내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 입찰 가능 여부 확인이 먼저”
이 물건은 숫자만 보면 상당히 선명합니다. 감정가와 신건 최저가는 1,530,000,000원, 매수인 인수는 0원, 따라서 실질취득도 1,530,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 1,984,166,666원의 77.1%이고 최신 2026.09월 거래는 2,050,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 거래 수준보다 낮습니다.
반면 등기와 송달 이력은 단순하지 않습니다. 2025.12.10 회생절차개시 및 보전처분, 두 차례 집행정지통지 이력이 존재합니다. 말소기준 이후 권리의 배당 부족액이 573,296,630원 발생하더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 경매가 현재 실제로 진행 가능한 상태인지는 별도의 문제입니다. 결론은 “권리 인수 0원·가격은 매력적, 절차 확인 전 입찰은 보류”입니다.
