대구지방법원 2025타경1199. 대구 북구 서변동 ‘동서변리벤빌’ 103동 207호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 황오현이며 2021.08.04 소유권이전과 같은 날 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권 210,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 주식회사대경오앤티 근저당권, 경매개시결정, 국의 압류, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 분석상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.

권리보다 주의할 부분은 가격입니다. 이 물건은 유찰 없는 신건이라 감정가 198,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 196,600,000원으로, 신건 최저가는 이 평균보다 1,400,000원 높습니다. 최신 거래는 2026.08의 205,000,000원이고 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 0.5% 상승이지만, 최근 12개월 평균보다 높은 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있으므로, 현장 점유관계와 매각물건명세서의 최종 내용은 입찰 전에 다시 대조하는 것이 필요합니다. 등기상 핵심은 2021.08.04 설정된 대구경북양돈축산업협동조합 근저당권으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 남아 있는 주식회사대경오앤티 근저당권 200,000,000원, 경매개시결정, 국의 압류, 근로복지공단 가압류 2,385,450원은 매각으로 소멸합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 0.7% 높고, 최신 거래보다는 낮다

동서변리벤빌 동일 평형 84.93㎡ 실거래 12건 중, 가격 판단에 우선할 최근 12개월 거래는 5건이며 평균은 196,600,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 205,000,000원이고 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 +0.5%입니다.

신건 최저가 198,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.7%입니다. 평균과의 차이는 크지 않지만, 적어도 최근 평균보다 낮은 가격은 아닙니다. 반면 최신 거래 205,000,000원과 비교하면 7,000,000원 낮습니다. 따라서 현재 가격은 ‘고평가’라고 단정할 수준도, ‘경매라서 싸다’고 평가할 수준도 아닌 최근 시세 부근의 가격으로 보는 편이 맞습니다.

③ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)

채권총액 412,385,450원 중 예상배당은 194,428,000원이며 미배당액은 217,957,450원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 배당 추정치입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서변중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·다가구주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 버스승강장이 인근에 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 12층 아파트의 2층 207호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·개별난방 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 서측 왕복4차선, 남측 왕복2차선 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 공시지가는 1,509,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 단지 규모. 동서변리벤빌은 432세대, 2005.06.09 준공 단지이며 동일 평형 거래가 확인됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한. 최근 12개월 평균 196,600,000원과 최신 거래 205,000,000원을 함께 보고, 신건 최저가 198,000,000원을 무조건 할인 가격으로 보지 마세요.
• 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
• 후순위 권리. 주식회사대경오앤티 근저당, 국의 압류, 근로복지공단 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 확인하세요.
• 배당 부족. 신건 가격에서도 채권총액 대비 217,957,450원의 미배당이 발생하지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 층·상태 반영. 동일 평형 거래가격이 180,000,000원부터 210,000,000원까지 분포하므로 2층이라는 개별 조건과 내부 상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 통과, 가격은 평균 부근”

이 물건은 말소기준권리 이후의 후순위 권리가 매각으로 정리되고, 배당 분석상 매수인 인수액도 0원이라 권리 측면에서는 비교적 단순한 아파트입니다. 다만 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 198,000,000원은 최근 12개월 평균 196,600,000원보다 1,400,000원 높아 최근 평균 대비 100.7%입니다. 최신 거래 205,000,000원보다 낮고 최근 추세도 +0.5%이지만, 이 정도 차이만으로 경매 특유의 가격 메리트가 확보됐다고 보기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 평균 부근. 응찰 여부는 2층이라는 개별 조건과 실제 내부 상태를 확인한 뒤 결정하는 물건입니다.