대구지방법원 2025타경1223. 대구 동구 신암동 ‘해링턴플레이스동대구’ 108동 203호, 전용 84.9716㎡ 아파트입니다. 등기 흐름은 비교적 단순합니다. 피승호가 2024.08.26 소유권이전 등기를 마쳤고 거래가액은 452,900,000원입니다. 같은 날 미래새마을금고가 채권최고액 500,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정은 그 뒤인 2025.11.14에 등기돼 매각으로 소멸합니다.
조사된 점유자는 김나경 1명입니다. 전입일은 2025.01.17로 말소기준인 2024.08.26 근저당권보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 대항력이 없는 만큼 현재 배당 시나리오상 매수인 승계금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 핵심은 권리 인수보다 명도와 입찰가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신암동 1870 해링턴플레이스동대구 108동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9716㎡ · 14층 건물 중 2층 203호 |
| 소유자 | 피승호 · 2024.08.26 소유권이전 · 거래가액 452,900,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 미래새마을금고 / 447,912,347원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
② 임차인 — 1명 확인, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김나경 | 2025.01.17 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 0원 |
김나경의 전입일은 말소기준권리인 미래새마을금고 근저당권 설정일보다 늦습니다. 따라서 전입만으로 매수인에게 대항할 수 없고, 현재 계산상 인수되는 보증금도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 배당요구·명도 진행 여부는 입찰 전 원문서로 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 2층 가격은 따로 봐야 한다
해링턴플레이스동대구는 1,265세대, 2024.03.02 준공 단지입니다. 본건과 면적이 일치하는 전용 84.97㎡ 최근 12건의 평균 거래가는 559,208,333원이고, 최신 거래는 2026.09 578,000,000원입니다. 신건 최저가 510,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.97㎡ | 13 | 578,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 12 | 590,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 1 | 547,500,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 6 | 572,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 5 | 552,000,000원 |
| 2026.09 | 84.97㎡ | 2 | 540,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 2 | 515,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 2 | 547,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 3 | 548,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 12 | 578,000,000원 |
| 2026.08 | 84.97㎡ | 15 | 580,000,000원 |
| 2026.07 | 84.97㎡ | 11 | 563,000,000원 |
| 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 559,208,333원 |
최근 거래 범위는 515,000,000원~590,000,000원입니다. 본건 최저가는 이 표본 최저가보다도 5,000,000원 낮고, 최근 평균보다는 49,208,333원 낮습니다. 다만 본건은 2층이고, 최근 2층 거래도 515,000,000원·540,000,000원·547,000,000원이 확인됩니다. 따라서 평균 대비 할인율만 보고 큰 폭의 저평가로 단정하기보다 저층 비교가격 기준으로는 할인폭이 상대적으로 작다고 보는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,500,000원 |
| 1. 근저당 · 미래새마을금고 | 500,400,000원 | 500,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,100,000원 |
현재 신건 510,000,000원 가정에서는 근저당 채권최고액 500,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 2,100,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 510,000,000원 | 500,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 408,000,000원 | 401,520,000원 | 98,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 326,400,000원 | 321,030,400원 | 179,369,600원 | 0원 |
유찰되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 곧 매수인 인수액으로 넘어가는 구조는 아닙니다. 제시된 모든 회차에서 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구동부초등학교 인접. 주변은 공동주택·공원·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측·북측 4차로, 동측 3차로, 서측 2차로 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 2층 203호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재감지기·도시가스·난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·재정비촉진지구 등의 지정 및 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 공시지가 2,185,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 단지. 해링턴플레이스동대구 1,265세대, 2024.03.02 준공입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 김나경은 전입이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
- 저층 시세 비교. 전체 최근 평균은 559,208,333원이지만 본건은 2층입니다. 최근 2층 거래 515,000,000원·540,000,000원·547,000,000원을 별도로 비교하는 것이 중요합니다.
- 현재 가격. 신건 최저가 510,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.2%이며 최근 거래 표본 최저 515,000,000원보다 낮습니다.
- 명도. 실제 점유자가 확인돼 있으므로 대항력 유무와 별개로 인도·명도 일정과 비용을 고려해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 직접 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비 변수를 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 배당. 현재 회차에서는 미래새마을금고 근저당이 전액 배당되는 구조지만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 저층 시세까지 확인
이 물건의 가장 큰 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 말소기준은 미래새마을금고 근저당권이고, 조사된 임차인 김나경의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 최근 12개월 동일 면적 평균 559,208,333원에 비해 신건 최저가 510,000,000원이 91.2%로 낮고, 최신 2026.09 거래 578,000,000원보다도 낮습니다. 다만 본건이 2층이라는 점을 반영하면 최근 2층 거래 중 515,000,000원 사례와의 차이는 크지 않습니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격도 경쟁력은 있으나 저층 실거래 기준으로는 과도한 추격입찰을 경계”입니다.
