대구지방법원 2025타경1236. 방촌동 영남네오빌 111동 1층 103호 아파트입니다. 현재 소유자는 조희일이고, 2015.09.18. 거래가 275,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 살아 있는 등기상 말소기준권리는 2024.07.11. 주식회사리드코프의 근저당권 45,500,000원이며, 그 뒤에 설정된 코비스·최해화 근저당, 가압류와 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 등기부만 보고 “깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 김계화가 확인되고 전입일은 2015.09.23.입니다. 이는 말소기준권리인 2024.07.11.보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 임차인을 단정적으로 ‘대항력 있음’이라 확정하기보다 대항력 가능·인수금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1236 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 방촌동 1050-71 영남네오빌 111동 1층103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9913㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 조희일 (2015.09.18. 거래가 275,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 31,040,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 판단 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김계화 | 2015.09.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 |
전입신고 시점은 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마가 변제되는지, 잔액이 매수인에게 승계되는지를 현재 수치만으로 산정할 수 없습니다. 실질취득가는 낙찰가만으로 확정할 수 없는 상태입니다.
② 시세 비교 — 96.4%지만 큰 할인은 아니다
영남네오빌 전용 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 254,041,666원입니다. 신건 최저가 245,000,000원은 이 평균의 96.4%입니다. 시세 평균보다는 낮지만 차이가 크지 않고, 선순위 전입자의 보증금이 미상이라는 점까지 감안하면 현재 최저가만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.99㎡ | 12 | 262,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 11 | 262,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 2 | 272,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 2 | 272,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 7 | 267,500,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 2 | 257,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 1 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 13 | 237,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 6 | 241,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 254,041,666원 |
표본의 최저 거래는 228,000,000원, 최고 거래는 290,000,000원이며 최신 거래는 2026.09. 262,000,000원입니다. 특히 같은 1층 거래도 230,000,000원이 확인됩니다. 대상 물건 역시 1층이므로 단순 평균만으로 가격 우위를 크게 평가하기보다는 층 차이와 임차인 인수 가능성을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사리드코프 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사코비스 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 3. 근저당 · 최해화 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신명종합건설주식회사 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 15,210,383원 | 15,210,383원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,059,617원 |
위 계산에서는 채권 합계 163,710,383원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 77,059,617원으로 계산됩니다. 다만 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당과 잔여액이 달라질 수 있습니다. 또한 김계화의 보증금이 미상이라 실제 임차보증금 배당·인수 관계는 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 임차인 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 245,000,000원 | 163,710,383원 | 0원 | 77,059,617원 |
| 1회 유찰 · 80% | 196,000,000원 | 163,710,383원 | 0원 | 28,745,617원 |
| 2회 유찰 · 64% | 156,800,000원 | 153,804,800원 | 9,905,583원 | 0원 |
단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 그러나 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았다는 사실은 변하지 않습니다. 특히 대항력이 인정되고 배당 후 보증금 잔액이 남는 구조라면 그 잔액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방촌초등학교 북서측 인근으로 학교·아파트·주택·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선 해안역과 시내버스승강장이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철골트러스지붕 15층 건물 중 1층 103호이며 도시가스 개별난방입니다.
- 단지. 영남네오빌은 930세대이며 2000.06.29. 준공됐습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·근린상업지역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역, 교육환경보호구역 등이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김계화 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금·점유관계·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 대항력이 인정될 경우 배당 후 남는 보증금이 있는지 확인한 뒤 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 배당순서와 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 1층 시세 비교. 동일 평형 1층 거래 230,000,000원이 확인되므로 평균가 254,041,666원만 기준으로 가격을 평가하지 않는 편이 안전합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.19. 매각기일의 최종 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “96.4% 할인”보다 중요한 미확정 보증금
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 부담은 매각으로 정리되는 전형적인 구조입니다. 가격도 245,000,000원으로 최근 12개월 평균 254,041,666원의 96.4%여서 표면적으로는 평균보다 낮습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 2015.09.23. 전입한 김계화의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 등기권리는 비교적 단순하지만 임차인 인수위험은 미확정입니다. 보증금과 배당관계를 확인해 인수액이 0원임이 확인되기 전까지는 신건 가격의 시세 할인만으로 응찰 매력을 높게 평가하기 어렵습니다. 임차인 보증금 확인이 입찰 여부보다 먼저입니다.
