대구지방법원 2025타경8736. 대상은 대구 남구 대명동 800-20의 다가구주택과 토지 일괄매각 물건입니다. 토지는 278.0㎡이고, 건물은 2020년 7월 20일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 일반건축물대장상 1층은 사무소, 2~4층은 다가구주택이지만 감정 조사에서는 1층도 실제 다가구주택으로 이용 중인 것으로 파악됐습니다. 현재 소유자는 김정우이며 신청채권자는 수성새마을금고, 청구금액은 766,229,710원입니다.
권리 구조의 출발점은 2020.07.28 설정된 수성새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 900,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 전세권·가압류·주택임차권등기·압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 다가구주택은 등기권리 소멸만으로 끝나지 않습니다. 임차인의 대항력이 별도로 살아 있는지를 함께 봐야 하는데, 이 사건에서는 일부 점유자의 전입·보증금 정보가 확정되지 않아 그 부분이 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 800-20 · 대구광역시 남구 장전3길 79 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 278.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 · 사용승인 2020.07.20 |
| 실제 이용 | 1층 실제 다가구주택 이용 · 2~4층 다가구주택 |
| 소유자 | 김정우 |
| 감정가 / 최저가 | 1,510,973,000원 / 1,510,973,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수성새마을금고 / 766,229,710원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2020.07.28 수성새마을금고 근저당입니다. 이후의 KB국민카드·신한카드·진량농업협동조합·여찬규·대구신용보증재단·하나카드·서울보증보험 가압류와 2026.08.21 국 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 강성혁의 전세권 150,000,000원과 안현수·김재민·양길모·김석규·김가령·김형욱의 주택임차권등기도 등기 순위상 말소기준 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 11명, 대항력 미상 4명
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없고, 아래 11명은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 안현수·김재민·양길모·김가령·김형욱·강성혁·류화령은 말소기준일 뒤 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 김석규·김병희·김정배·최시하는 대항력 여부를 확정할 정보가 부족하므로 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 사용 / 부분 | 보증금·전세금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안현수 | 주거 · 2층 일부 | 80,000,000원 | 2020.08.24 | 2020.08.07 | 2025.06.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재민 | 주거 · 2층 203호 부분 | 10,000,000원 | 2024.08.12 | 2024.07.30 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 양길모 | 주거 · 3층 302호 | 150,000,000원 | 2022.08.16 | 2022.08.01 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김석규 | 주거 · 1층 전부 | 120,000,000원 | 미상 | 미상 | 2025.09.19 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김가령 | 주거 · 3층 306호 | 15,000,000원 | 2022.09.21 | 2022.09.21 | 2025.09.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형욱 | 주거 · 3층 301호 부분 | 110,000,000원 | 2023.11.30 | 2023.11.30 | 2026.04.01 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강성혁 | 주거 · 전세권 범위 2층 서쪽 약 65㎡(202호) | 전세금 150,000,000원 | 2022.08.31 | 2022.08.31 | 2025.09.29 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김병희 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정배 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 류화령 | 주거 | 미상 | 2020.08.24 | 2020.08.07 | 2025.09.16 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최시하 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 구조 — 신건 100%, 실질취득은 아직 잠정
현재 회차는 유찰 0회로 감정가와 최저매각가가 모두 1,510,973,000원입니다. 배당 시뮬레이션만 적용하면 매수인 인수가 0원이므로 산식상 실질취득도 1,510,973,000원입니다. 다만 이 금액은 대항력 미상 임차인 4명의 인수 가능성이 해소됐다는 전제 아래에서만 확정적으로 볼 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,510,973,000원 | 1,493,463,270원 | 188,383,979원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,208,778,400원 | 1,194,290,616원 | 487,556,633원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 967,022,720원 | 954,952,493원 | 726,894,756원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 예상 미배당은 188,383,979원에서 487,556,633원, 726,894,756원으로 확대됩니다. 반면 제공된 시나리오에서는 세 회차 모두 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 따라서 이 표는 채권 미배당이 곧 매수인 승계로 이어진다는 의미가 아니며, 별도로 남아 있는 임차인 대항력 판정이 실제 취득원가의 핵심 확인사항입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,510,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,509,730원 |
| 2. 근저당 · 수성새마을금고 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 3. 전세권 · 강성혁 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 가압류 · KB국민카드 | 20,466,007원 | 20,466,007원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 11,732,999원 | 11,732,999원 |
| 6. 가압류 · 진량농업협동조합 | 113,056,970원 | 113,056,970원 |
| 7. 가압류 · 여찬규 | 390,000,000원 | 298,207,294원 |
| 8. 가압류 · 대구신용보증재단 | 49,666,676원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 | 7,204,467원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험 | 39,720,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 총액은 1,681,847,249원, 예상 배당은 1,493,463,270원, 미배당은 188,383,979원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 ‘안지랑네거리’ 북측 인근이며, 주변은 단독·다가구주택 및 주상복합용 부동산 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 대구도시철도 1호선 안지랑역이 있어 제반 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 1층 사무소, 2~4층 다가구주택이나 실제 조사에서는 1층도 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층, 사용승인일 2020.07.20. 급·배수 위생설비와 도시가스 보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 1,240,000원/㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 4명 최우선 확인. 김석규·김병희·김정배·최시하의 실제 전입일, 점유 개시, 임대차계약, 보증금을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 강성혁은 전세권 150,000,000원이 확인되지만 임차인 조사상 보증금이 별도로 특정되지 않았고, 김병희·김정배·류화령·최시하도 보증금 확인이 필요합니다.
- 배당표와 임차권 별도 검증. 예상배당표는 여러 임차인의 보증금을 별도 배당 항목으로 반영하지 않고 있으므로 실제 배당요구·순위·최우선변제 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
- 조세채권 확인. 2026.08.21 남대구세무서장의 국 압류가 있고 예상배당에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 현황·경계·점유 호실을 함께 확인해야 합니다.
- 현재는 신건. 최저가가 감정가와 동일한 1,510,973,000원입니다. 권리 미상 요소가 해소되지 않은 상태에서 신건 가격만 보고 안전성을 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권 관련 문서를 매각기일 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “산식상 0원”과 “확정 위험 0원”은 다르다
이 사건은 등기만 보면 구조가 명확합니다. 2020.07.28 수성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 전세권·가압류·임차권등기·압류는 매각 소멸로 정리됩니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 잡고 있습니다.
하지만 다가구주택 전체를 매수하는 이 사건의 실제 승부처는 임차인입니다. 실제 임차인 11명 가운데 7명은 대항력 없음으로 정리되지만, 4명은 대항력 가능·미상입니다. 현재 1,510,973,000원의 산식상 실질취득액은 이 네 사람의 권리가 인수되지 않는다는 전제에서만 유지됩니다. 따라서 결론은 등기권리는 소멸 구조지만, 임차인 권리분석은 아직 미완성입니다. 신건 단계에서 가격 가점을 주기보다 대항력 미상 4명의 사실관계를 먼저 확정하는 것이 우선입니다.
