대구지방법원 2025타경8782. 경상북도 경산시 중방동 413-1, 도로명주소 중앙초등길 53의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 요항의 실제 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있습니다. 소유자는 이미선이며, 말소기준은 2015.01.21 설정된 동대구농업협동조합의 채권최고액 132,000,000원 근저당권입니다.
이 말소기준권리 뒤에는 신용보증기금 39,600,000원 가압류, 대구신용보증재단 34,000,000원 가압류와 동대구농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리분석상 이들은 모두 매각으로 소멸하며, 임차인도 없어 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신건 가격 605,984,600원을 실거래와 비교할 자료는 없어 가격이 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8782 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 413-1 · 경상북도 경산시 중앙초등길 53 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 대 182.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이미선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 605,984,600원 / 605,984,600원 (신건) |
| 청구액 | 517,250,773원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 임차보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 확인되지 않습니다. 핵심은 2015.01.21 동대구농업협동조합 근저당권이며, 그 이후의 두 가압류와 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다. 2026.05.15에는 1번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 605,984,600원이나 최저매각가 605,984,600원을 두고 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 가격 판단은 현재 회차와 유찰 시 가격 변화까지만 확인할 수 있습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 605,984,600원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 484,787,680원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 387,830,144원 | 0원 | 0원 |
현재 계산에서는 1회 유찰 시 484,787,680원, 2회 유찰 시 387,830,144원으로 내려가도 등록된 배당대상 채권 205,600,000원은 모두 배당되고 매수인 인수액은 계속 0원으로 산정됩니다. 다만 이것은 권리·배당 구조의 이야기이지, 각 가격이 실제 시세보다 싼지를 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 605,984,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,459,846원 |
| 을구 1번 근저당권 · 동대구농업협동조합 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 갑구 2번 가압류 · 신용보증기금 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 대구신용보증재단 | 34,000,000원 | 34,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 391,924,754원 |
제공된 예상배당 계산상 배당대상 채권 205,600,000원은 전액 배당되고 391,924,754원이 소유자 교부액으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다. 사건 청구액은 517,250,773원이고, 시나리오상 신청채권자 배당액은 132,000,000원으로 표시되어 신청채권은 충족되지 않는 것으로 산정되어 있습니다.
④ 물건 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택입니다. 건물은 샌드위치판넬구조 샌드위치판넬지붕 단층으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 입지. 경산중앙초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 182.0㎡의 대지이며 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 785,300원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각·제시외 건물. 본건은 토지와 함께 일괄매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각목록과 현장 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 연립/다세대 + 토지이나 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 실제 건물 현황과 이용형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 605,984,600원을 시세상 유리하다고 단정하지 말고 별도 가격조사가 필요합니다.
- 권리 재확인. 말소기준 근저당권이 2026.05.15 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있으므로 최신 등기부의 현재 권리자와 말소 여부를 대조해야 합니다.
- 절차 상태 확인. 2025.08.19 집행정지통지서가 발송돼 2025.08.20 도달한 기록이 있습니다. 매각기일은 2026.10.19로 제시돼 있으므로 입찰 전 법원의 현재 진행 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 것으로 표시되어 있으므로 원본 배당요구·세금 관계를 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 검증이 필요하다
권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2015.01.21 동대구농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 일괄매각·제시외 건물 포함이고, 사건상 용도와 감정평가 이용상태를 함께 확인해야 하는 물건입니다. 무엇보다 실거래 비교자료가 없어 최저가 605,984,600원이 시장가격보다 유리하다는 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현황은 신건에서 반드시 별도 검증해야 한다는 것입니다.
