대구지방법원 2025타경9568. 화성명산타운 101동 3층 303호, 전용 84.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유권은 2025년 상속으로 김석대·김정란·김정선·김현배가 각각 4분의 1씩 공유하고 있습니다. 권리의 기준은 2019.12.03 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 244,000,000원입니다. 2025.10.23 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.

다만 이 물건의 투자 판단은 권리보다 가격에서 갈립니다. 최저매각가 174,000,000원은 최근 12개월 평균 174,750,000원과 사실상 비슷하지만, 가장 최근인 2026년 7월 실거래 167,500,000원보다 높습니다. 게다가 최근 거래군은 과거 거래군보다 10.1% 낮아진 흐름이 확인됩니다. 전체 7건 평균 188,714,285원만 보면 최저가가 92.2% 수준으로 싸 보이지만, 과거의 197,000,000원·202,500,000원 거래가 포함된 평균이므로 현재 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 계산은 0원, 금지사항 문구는 원문 확인

확인된 임차인 신고내역은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있으므로 점유관계 자체는 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 어느 시나리오에서도 0원입니다.

등기상 과거 한국주택은행 근저당과 2016년 공산농업협동조합 근저당은 이미 말소돼 있고, 현재 말소기준은 2019.12.03 한국주택금융공사 근저당입니다. 같은 날 갑구에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권·압류·가압류·가처분·임대차 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 존재합니다. 제공된 배당자료의 매수인 인수액은 0원이지만, 이 금지사항등기의 매각 후 처리 상태는 매각물건명세서와 최신 등기 원문을 대조하는 것이 안전합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균과 비슷하고, 최신 거래보다 높다

화성명산타운은 218세대, 1994.07.25 준공 단지이며 비교 대상은 전용 84.96㎡ 동일 면적 거래입니다. 현재 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 우선해야 합니다.

최저가 174,000,000원은 최근 12개월 평균 174,750,000원의 99.6%입니다. 불과 750,000원 낮은 수준으로, 현재 회차에서 의미 있는 할인이라고 보기는 어렵습니다. 오히려 최신 거래 167,500,000원보다 6,500,000원 높습니다. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -10.1% 낮아진 하락 추세까지 감안하면, 전체 평균 188,714,285원 대비 92.2%라는 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)

채권최고액 기준 추정 배당으로 한국주택금융공사에 170,764,000원이 배당되고 73,236,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 신청 청구액은 168,289,670원이며 현재 회차 시나리오에서는 청구액 충족으로 표시됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 회차별 배당·가격 시나리오

가격이 내려갈수록 근저당 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 즉 유찰 여부는 매수인의 권리 인수보다 취득가격에 직접적인 영향을 주는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층·지상17층 건물의 3층 303호입니다.
• 입지. 대구지묘초등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 도로. 단지 남측 및 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역을 포함하며, 제2종일반주거지역·고도지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역·배출시설설치제한지역 등의 사항이 확인됩니다.
• 토지. 공시지가 1,200,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 지형높이 평지로 기재돼 있습니다.
• 단지 규모. 화성명산타운 218세대, 준공일 1994.07.25입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 착시 경계. 전체 실거래 평균 188,714,285원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 보면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 174,750,000원이고 최신 거래는 167,500,000원입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군이 과거 거래군보다 -10.1% 낮습니다. 현재 최저가가 최근 평균과 비슷한 만큼 하락장 안전마진이 크지 않습니다.
• 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
• 금지사항등기 확인. 2019.12.03 한국주택금융공사 관련 금지사항등기가 있으므로 매각 후 처리 여부를 최신 등기와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 회차 전략. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 174,000,000원과 1회 유찰 139,200,000원, 2회 유찰 111,360,000원의 가격 차이를 기준으로 입찰 상한을 비교하세요.
• 배당표 성격. 근저당 배당은 채권최고액 244,000,000원 기준 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “권리보다 가격이 문제다”

이 사건은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 확인된 임차인 신고도 없어 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 신건 최저가 174,000,000원은 최근 12개월 평균 174,750,000원과 거의 같고, 최신 실거래 167,500,000원보다 높습니다. 시장 흐름도 최근 거래가 과거보다 -10.1% 낮아진 상태입니다.

따라서 전체 평균 188,714,285원 대비 92.2%라는 수치만 보고 할인 물건으로 평가하면 안 됩니다. 권리는 양호하지만 가격 메리트는 제한적인 신건이며, 현재 회차보다는 실제 점유·금지사항등기 처리 여부를 확인한 뒤 유찰 시나리오까지 놓고 응찰가를 판단하는 편이 합리적입니다.