대구지방법원 2025타경9616. 경산시 중방동 565-2의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 소매점(공실), 2층은 주택으로 이용 중이고 토지는 62.0㎡입니다. 말소기준권리는 2012.09.03. 설정된 남경산신용협동조합 근저당권 19,500,000원입니다. 그 뒤 성암신용협동조합 근저당권과 롯데카드·토스뱅크·롯데캐피탈·하나카드·하나은행의 가압류, 경매개시결정이 이어졌으며 등기부 분석상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 권리관계만 보고 “인수 위험 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 적혀 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 2층이 실제 주택으로 이용되고 있으므로 현장 점유자와 전입세대, 보증금·확정일자 여부를 확인하기 전까지는 대항력 유무도 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9616 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 565-2 · 경상북도 경산시 원효로4길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 소매점(공실) · 2층 주택 |
| 토지 | 대 62.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 정성엽 |
| 감정가 / 최저가 | 124,009,550원 / 124,009,550원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성암신용협동조합 / 20,241,240원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 · 1층 리모델링 공사 진행 중 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소기준 이후 소멸
말소기준은 2012.09.03. 남경산신용협동조합 근저당권 19,500,000원입니다. 2017년 성암신용협동조합 근저당권 7,800,000원과 이후 가압류 5건, 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 후순위 권리를 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 124,009,550원으로 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 물건의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 수 없습니다. 따라서 신건 가격만 보고 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 124,009,550원 | 121,473,416원 | 93,337,405원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 99,207,640원 | 97,021,902원 | 117,788,919원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 79,366,112원 | 77,537,522원 | 137,273,299원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 미배당액 자체가 매수인의 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다. 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 임대관계 미상 부분은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 124,009,550원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,536,134원 |
| 1. 근저당 · 남경산신용협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 근저당 · 성암신용협동조합 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 6,096,514원 | 6,096,514원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 22,719,286원 | 22,719,286원 |
| 5. 가압류 · 롯데캐피탈 주식회사 | 68,970,657원 | 65,357,616원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 8,184,519원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 81,539,845원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 214,810,821원 중 121,473,416원이 배당되고 93,337,405원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 경산지사 남측 인근의 정비된 주택지대로, 단독주택·다가구주택·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 일반대중교통사정은 보통 정도입니다.
- 이용상태. 1층은 소매점으로 공실, 2층은 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비 및 도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 62.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 고도지구(7층 이하)와 소로3류 접합, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 590,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각 특이사항. 건물과 토지는 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 1층은 기준시점 현재 리모델링 공사가 진행 중입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 2층 주택의 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자를 확인해 대항력 여부를 판정해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 포함 매각이므로 현황·면적·사용상태를 매각물건명세서 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 리모델링 상태 확인. 1층은 리모델링 공사 진행 중으로 기재되어 있으므로 현재 공사 완료 여부와 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없어 신건 124,009,550원의 시세 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 주변 유사 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 신청채권 확인. 성암신용협동조합 청구액은 20,241,240원이며, 현재 배당 시뮬레이션에서는 해당 근저당 채권최고액 7,800,000원이 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “점유 안전”은 다른 문제다
이 사건의 등기권리 구조는 비교적 선명합니다. 2012.09.03. 남경산신용협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 하지만 2층 주택의 임대관계가 미상이라는 점 때문에 권리분석을 여기서 끝낼 수 없습니다.
또한 실거래 자료가 없어 신건 최저가 124,009,550원이 시세보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 점유·임대관계와 가격 검증이 선행돼야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다. 제시외 건물 포함 매각과 1층 리모델링 진행 사항까지 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
