대구지방법원 2025타경9627. 삼덕청아람리슈빌 103동 3층 302호, 전용 39.6472㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 오현규이며 2020.12.03 거래가 280,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2021.02.24 대구축산업협동조합이 채권최고액 202,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤 서울보증보험주식회사 가압류, 한영란 근저당권, 경남신용보증재단·삼성카드 주식회사·롯데카드 주식회사·하나캐피탈 주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류가 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 예정입니다.
권리 구조만 보면 매수인이 별도 채무를 승계하는 형태는 아닙니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고 내부 역시 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적인 내부구조와 수리 여부를 확인하지 못했습니다. 따라서 확인된 임차인은 없더라도 실제 점유 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9627 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 삼덕동3가 383 삼덕청아람리슈빌 103동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.6472㎡ · 지상20층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 오현규 · 2020.12.03 소유권이전 · 거래가 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 253,000,000원 / 253,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 163,774,314원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 | 삼덕청아람 · 730세대 · 2013.04.03 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.02.24 을구 7번 대구축산업협동조합 근저당권 202,800,000원입니다. 이후 설정·등기된 서울보증보험주식회사 가압류 220,000,000원, 한영란 근저당권 120,000,000원과 각 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 우리은행·삼성생명보험주식회사·대구축산업협동조합·주식회사정우이앤알의 선행 근저당권은 이미 말소된 등기입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 시세 바로 아래
동일면적 전용 39.65㎡의 최근 거래 중 최근 12개월 표본은 7건입니다. 최근 12개월 평균은 255,285,714원, 최신 거래는 2026.04 260,000,000원입니다. 현재 최저가 253,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.65㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2026.04 | 39.65㎡ | 15 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 39.65㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2025.12 | 39.65㎡ | 3 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 39.65㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2025.08 | 39.65㎡ | 13 | 267,000,000원 |
| 2025.06 | 39.65㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.65㎡ | 7건 | 255,285,714원 |
전체 12건 평균은 257,666,666원이지만 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균 255,285,714원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 특히 최근 거래군은 이전 거래군보다 -2.2% 낮아진 추세입니다. 따라서 감정가 253,000,000원이 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 크게 주기 어렵습니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 99.1%로 시세와 거의 맞닿아 있는 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,342,000원 |
| 2. 대구축산업협동조합 근저당권 | 202,800,000원 | 202,800,000원 |
| 3. 서울보증보험주식회사 가압류 | 220,000,000원 | 45,858,000원 |
| 4. 한영란 근저당권 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 경남신용보증재단 가압류 | 45,614,400원 | 0원 |
| 6. 삼성카드 주식회사 가압류 | 20,481,799원 | 0원 |
| 7. 롯데카드 주식회사 가압류 | 7,895,161원 | 0원 |
| 8. 하나캐피탈 주식회사 가압류 | 35,640,750원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 652,432,110원 가운데 채권자 예상배당은 248,658,000원, 미배당은 403,774,110원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 배당표는 채권최고액·청구금액 기준의 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북대학병원 동측에 인접하며 아파트·단독주택·근린생활시설·대학병원이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상20층 건물 중 3층 302호이며 급배수·난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·장애물제한표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다. 공시지가는 2,993,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래성. 삼덕청아람은 730세대이며 2013.04.03 준공됐습니다. 동일면적 최근 거래는 230,000,000원부터 267,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가가 최근 12개월 평균의 99.1%이고 최근 추세가 -2.2%이므로 신건에서 가격 여유를 크게 가정하지 마세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았습니다. 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재 및 폐문으로 구체적 내부구조와 수리 여부가 확인되지 않았습니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 403,774,110원은 크지만 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 253,000,000원, 1회 유찰 시 202,400,000원, 2회 유찰 시 161,920,000원으로 가격 차이가 커집니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건의 장점은 권리 구조입니다. 2021.02.24 대구축산업협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 신건 253,000,000원이 최근 12개월 평균 255,285,714원의 99.1%로 거의 같은 수준입니다. 최신 거래도 260,000,000원이고 최근 거래 추세는 -2.2%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘확실히 싼 경매’로 보기보다, 권리 안전성은 긍정적이지만 가격 안전마진은 제한적인 물건으로 보는 편이 데이터에 맞습니다.
