대구지방법원 2025타경9640. 수성구 상동 ‘수성동일하이빌레이크시티’ 106동 4층 403호 아파트입니다. 등기상 소유자는 박정숙이며, 2014.01.28 소유권이전 당시 거래가액은 498,070,650원입니다. 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당 399,600,000원이 말소기준권리이고, 이후 설정된 근저당권들은 제공된 권리판단상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 예상배당에서도 낙찰자에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 전체 12건 실거래 평균은 1,254,166,666원으로 감정가와 비슷해 보이지만, 여기에는 2021~2024년의 14.5억·15.3억·16.5억 같은 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 거래만 보면 평균은 1,095,000,000원이고, 2026.06 최신 거래는 1,040,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 전체 과거 평균보다 최근 거래를 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9640 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 상동 555 수성동일하이빌레이크시티 106동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 403호 · 공동주택(아파트) 이용 |
| 실거래 비교면적 | 160.7595㎡ · 동일 단지 면적 매칭 |
| 소유자 | 박정숙 · 2014.01.28 소유권이전 등기 · 거래가액 498,070,650원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,230,000,000원 / 1,230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 767,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 근저당이 겹쳐 있지만 인수액은 0원
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 내용에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 점유관계 자체를 단정할 단계는 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
말소기준은 2014.01.28 중소기업은행 근저당 399,600,000원입니다. 이후 2014.05.19부터 2022.04.28까지 중소기업은행 명의의 근저당권이 추가됐고, 이들 중 2번부터 7번 근저당권은 2026.02.05 확정채권양도를 원인으로 한국자산관리공사에 이전됐습니다. 각 원 근저당권은 제공된 권리판단에서 말소기준 이후 권리로서 매각 소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세로 보면 신건 가격이 12.3% 높다
수성동일하이빌레이크시티는 1,411세대, 2009.04.30 준공 단지입니다. 동일 단지 실거래 12건 가운데 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 거래는 4건이며, 평균 1,095,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.06의 1,040,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 163.69㎡ | 10 | 1,040,000,000원 |
| 2026.05 | 163.69㎡ | 15 | 1,250,000,000원 |
| 2025.12 | 163.69㎡ | 12 | 1,050,000,000원 |
| 2025.08 | 163.69㎡ | 14 | 1,040,000,000원 |
| 2024.09 | 163.69㎡ | 8 | 1,070,000,000원 |
| 2024.06 | 163.69㎡ | 7 | 1,090,000,000원 |
| 2024.03 | 160.76㎡ | 15 | 1,450,000,000원 |
| 2024.03 | 163.69㎡ | 5 | 1,200,000,000원 |
| 2023.11 | 160.76㎡ | 12 | 1,450,000,000원 |
| 2023.08 | 163.69㎡ | 8 | 1,230,000,000원 |
| 2022.04 | 160.76㎡ | 5 | 1,530,000,000원 |
| 2021.12 | 160.76㎡ | 15 | 1,650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 1,095,000,000원 |
최저가 1,230,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.3%입니다. 금액으로는 최근 평균보다 135,000,000원 높고, 최신 거래 1,040,000,000원보다도 190,000,000원 높습니다. 게다가 최근 구간과 과거 구간을 비교한 가격 추세는 -17.9%입니다. 따라서 전체 12건 평균 1,254,166,666원 대비 최저가가 98.1%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,700,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 중소기업은행 | 399,600,000원 | 399,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 중소기업은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 중소기업은행 | 71,000,000원 | 71,000,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 7. 을구 7번 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 48,700,000원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,166,600,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 48,700,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 4층 403호입니다.
- 입지. 대구광역시 수성구 상동 소재 ‘상동교’ 남동측 인근, 부근 일대는 아파트지대로 제반 입지여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 간선도로 접근성 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 남측 왕복 10차선, 동·서측 왕복 6차선, 북측 왕복 2차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 단지. 수성동일하이빌레이크시티는 1,411세대, 2009.04.30 준공입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역을 포함하며 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·역사문화환경보존지역 등이 함께 확인됩니다. 공시지가는 2,827,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 전기·위생·급배수·도시가스보일러 난방·소화전·승강기·주차설비가 기재돼 있습니다.
- 가격 흐름. 전체 실거래 범위는 1,040,000,000원~1,650,000,000원이지만 최근 구간 가격 추세는 -17.9%로 내려와 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 신건 최저가 1,230,000,000원은 최근 12개월 평균 1,095,000,000원보다 135,000,000원 높습니다.
- 최신 거래 확인. 2026.06 거래가 1,040,000,000원인 만큼, 현재 회차 가격과 190,000,000원 차이가 납니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 과거 대비 -17.9%입니다. 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 1,254,166,666원만으로 입찰가를 정하면 현재 시장을 과대평가할 수 있습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문에서 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2번부터 7번 근저당권은 2026.02.05 한국자산관리공사로 이전된 등기가 있으므로 최신 등기부와 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 산정은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 인수 여부는 매각물건명세서와 배당 관련 원자료를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 신중”
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준은 명확하고 제공된 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 실질취득 1,230,000,000원은 최근 12개월 평균 1,095,000,000원의 112.3%이고, 최신 실거래 1,040,000,000원보다도 190,000,000원 높습니다. 더구나 최근 가격 추세가 -17.9%입니다. 과거 전체 평균만 보면 감정가가 비싸지 않아 보일 수 있지만, 현재 시장에 더 가까운 최근 거래를 기준으로 보면 신건 가격에는 가격 가점을 주기 어렵습니다. 권리 구조는 정리 가능하지만, 현재 회차 가격은 보류가 합리적인 C등급 물건으로 보는 편이 데이터와 가장 일치합니다.