대구지방법원 2025타경9712. 대구 수성구 만촌동 메트로팔레스 301동 9층 908호 아파트입니다. 현재 소유자는 김경영이고, 말소기준권리는 2012.08.31 주식회사국민은행 근저당권 248,400,000원입니다. 그 뒤 2012.09.17 설정된 근저당권 90,000,000원, 2012.09.18 국의 가압류 1,823,570,000원, 2022.04.06 대한민국 가처분, 2025.11.11 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 매수인에게 남는 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 신건 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 633,000,000원인데, 같은 면적의 최근 12개월 평균은 569,142,857원이고 최신 거래는 523,000,000원입니다. 최근 거래 흐름도 -1.7%이므로 전체 평균 573,250,000원만 보고 가격을 낙관하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9712 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 만촌동 1429 메트로팔레스 301동 9층908호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 134.98㎡ · 9층 |
| 소유자 | 김경영 |
| 감정가 / 최저가 | 633,000,000원 / 633,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 말소기준권리 | 2012.08.31 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 248,400,000원 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 후순위 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인 보증금을 낙찰자가 별도로 떠안을 구조가 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 말소기준은 2012.08.31 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 90,000,000원 근저당권, 국의 1,823,570,000원 가압류, 대한민국의 가처분, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 11.2% 높다
메트로팔레스3 동일면적 134.98㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 573,250,000원이지만, 가격 판단은 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 7건 평균은 569,142,857원, 최신 2026.09 거래는 523,000,000원이며, 최근 구간의 추세는 -1.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 134.98㎡ | 1 | 523,000,000원 |
| 2026.08 | 134.98㎡ | 13 | 600,000,000원 |
| 2026.06 | 134.98㎡ | 10 | 535,000,000원 |
| 2026.06 | 134.98㎡ | 20 | 590,000,000원 |
| 2026.05 | 134.98㎡ | 1 | 598,000,000원 |
| 2026.01 | 134.98㎡ | 4 | 558,000,000원 |
| 2025.10 | 134.98㎡ | 9 | 580,000,000원 |
| 2025.08 | 134.98㎡ | 4 | 676,000,000원 |
| 2025.08 | 134.98㎡ | 9 | 564,000,000원 |
| 2025.07 | 134.98㎡ | 1 | 510,000,000원 |
| 2025.06 | 134.98㎡ | 9 | 565,000,000원 |
| 2025.05 | 134.98㎡ | 12 | 580,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.98㎡ | 7건 | 569,142,857원 |
현재 최저가 633,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.2%입니다. 전체 12건 평균 573,250,000원과 비교해도 최저가는 110.4%입니다. 더구나 최신 거래금액은 523,000,000원이고 최근 구간 추세도 -1.7%이므로, 신건 633,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 633,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,730,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 248,400,000원 | 248,400,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 서진영 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 국 | 1,823,570,000원 | 285,870,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,161,970,000원 중 예상 배당액은 624,270,000원, 미배당은 1,537,700,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 633,000,000원 | 624,270,000원 | 1,537,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 506,400,000원 | 498,936,000원 | 1,663,034,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 405,120,000원 | 398,668,800원 | 1,763,301,200원 | 0원 |
현재 633,000,000원은 최근 시세보다 높은 반면, 데이터상 1회 유찰 시 가격은 506,400,000원, 2회 유찰 시 405,120,000원입니다. 권리 인수액은 어느 시나리오에서도 0원으로 동일하므로, 이 사건의 회차별 판단 변수는 사실상 가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 메트로팔레스3 · 878세대 · 사용승인일 2003.01.28입니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 40,801㎡, 평지·부정형, 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 자연녹지지역에 접합니다.
- 주변 계획. 중로1류·소로3류·근린공원에 접하고, 가축사육제한구역과 비행안전제6구역에 포함됩니다.
- 보호구역. 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 3,325,000원/㎡입니다.
- 거래범위. 동일면적 12건 거래가는 510,000,000원에서 676,000,000원 범위이며 전체 평균은 573,250,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 점검. 신건 최저가 633,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.2%입니다.
- 최신 거래 확인. 최신 2026.09 거래금액은 523,000,000원이며 최근 추세는 -1.7%입니다.
- 권리와 가격을 분리. 인수 0원이라는 권리 안전성이 현재 가격을 싸게 만들어 주는 것은 아닙니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 506,400,000원, 2회 유찰 405,120,000원 구간에서 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 가처분 확인. 2022.04.06 대한민국 가처분은 말소기준 이후로 매각 소멸 대상이지만, 입찰 전 등기사항전부증명서 원본에서 말소 여부와 변경사항을 다시 대조해야 합니다.
- 등기 갱신 확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.10.06입니다. 매각기일 2026.10.19 전 변동등기를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 2012.08.31 국민은행 근저당권 이후의 권리들도 매각으로 소멸합니다. 권리 구조만 보면 단순합니다. 그러나 최저가 633,000,000원은 최근 12개월 평균 569,142,857원의 111.2%이고, 최신 거래 523,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 역시 -1.7%입니다.
여기에 단지 경매통계상 평균 유찰 횟수 5.3회, 낙찰률 0.0%까지 겹칩니다. 따라서 현재 신건을 ‘권리가 깨끗하니 매력적’이라고 평가하기보다는, 권리는 합격이지만 가격은 보류하는 편이 데이터에 맞습니다. 이 사건의 승부처는 인수 위험이 아니라 유찰 후 가격이 최근 실거래 수준과 어떻게 만나는지입니다.
