대구지방법원 2025타경9785. 경산시 삼풍동 경산태왕드림하이츠 108동 15층 1503호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사에스비씨이고, 2019년 12월 16일 거래가 215,000,000원으로 소유권을 취득한 날 대구은행에 채권최고액 180,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤 강제경매개시결정·가압류·임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
권리 구조가 단순하다고 해서 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 최저매각가는 감정가와 같은 212,000,000원인데, 전용 85.0㎡의 최근 12개월 평균은 187,666,666원, 최신 2026년 8월 거래는 190,000,000원입니다. 더구나 최근 거래군이 과거 거래군보다 6.6% 낮은 하락 추세여서 신건 가격에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9785 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 삼풍동 500-1 경산태왕드림하이츠 108동 15층1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 85.0㎡ · 철근콘크리트조 18층건 중 15층 |
| 소유자 | 주식회사에스비씨 (2019.12.16. 거래가 215,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 212,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 524,074,743원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 내역은 없습니다. 다만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 등기상 핵심은 2019년 12월 16일 설정된 대구은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025년 11월 21일 신용보증기금의 강제경매개시결정, 2026년 1월 14일 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 2026년 3월 11일 에프디제이비2512유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래 모두 신건보다 낮다
태왕드림하이츠 전용 85.0㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 191,000,000원이지만, 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 9건 평균 187,666,666원과 최신 거래 190,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 85.0㎡ | 2 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 15 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 11 | 197,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 13 | 194,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 7 | 203,000,000원 |
| 2025.08 | 85.0㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 85.0㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2025.05 | 85.0㎡ | 17 | 193,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 85.0㎡ | 9건 | 187,666,666원 |
현재 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균의 113%입니다. 최신 거래 190,000,000원보다도 22,000,000원 높고, 최근 거래 추세는 과거 대비 -6.6%입니다. 전체 평균 191,000,000원만 보더라도 최저가는 111% 수준입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,768,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 신용보증기금 | 524,074,743원 | 28,232,000원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 196,685,619원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 에프디제이비2512유동화전문 유한회사 | 524,074,743원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,424,835,105원 중 예상배당 208,232,000원으로 미배당은 1,216,603,105원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 212,000,000원 | 208,232,000원 | 1,216,603,105원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 169,600,000원 | 166,425,600원 | 1,258,409,505원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,680,000원 | 132,980,480원 | 1,291,854,625원 | 0원 |
현재 신건 212,000,000원은 최근 시세보다 높지만, 1회 유찰 시 매각가는 169,600,000원, 2회 유찰 시 135,680,000원으로 내려갑니다. 각 시나리오에서 배당 부족분은 커지지만 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산고등학교 남동측 인근의 경산 태왕드림하이츠로, 주변은 아파트·노선상가·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반 대중교통 사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 18층 중 15층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 태왕드림하이츠는 1,015세대이며 준공일은 2001.11.15입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 790,600원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 동측·남측 약 15미터, 북측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 191,000,000원보다 최근 12개월 평균 187,666,666원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 6.6% 낮으므로 신건 212,000,000원에는 가격 안전마진이 없습니다.
- 권리와 가격 분리. 인수액 0원이라는 권리 안전성이 현재 최저가의 고평가를 상쇄하지는 않습니다.
- 임대관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·매각물건명세서를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리관계는 비교적 단순합니다. 2019년 대구은행 근저당이 말소기준이고 이후의 강제경매·가압류·임의경매 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가 212,000,000원은 최근 12개월 평균 187,666,666원의 113%이고, 최신 거래 190,000,000원도 웃돕니다. 여기에 최근 가격 추세가 -6.6%이므로 현재 회차에서 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다. 권리는 합격, 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리 위험보다 응찰가를 얼마나 낮춰 잡느냐가 핵심입니다.
