대구지방법원 2025타경9845. 칠곡군 석적읍 3공단부영아파트 113동 1층 111호, 전용 49.89㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 황보가은이며 2015.08.19 소유권이전 당시 거래가액은 60,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 50,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 근저당권은 2017.09.04 한국주택금융공사로 이전됐으며, 2025년에 설정된 카드사·금융기관 가압류와 경매개시결정은 모두 기준권리보다 뒤입니다.
점유자로 확인된 김동수의 전입일은 2025.03.14로 말소기준일 2015.08.19보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 낙찰자에게 보증금이 인수되는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구는 2025.12.19 접수됐으므로, 실제 배당순위와 최우선변제 여부는 매각 전 원문서 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9845 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 석적읍 중리 141 3공단부영아파트 제113동 제1층 제111호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.89㎡ · 지하1층, 지상18층 중 1층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 황보가은 · 2015.08.19 소유권이전 · 거래가액 60,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 53,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 26,725,303원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2015.08.19 주식회사신한은행의 근저당권 50,400,000원입니다. 이후 근저당권은 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025년에 순차적으로 설정된 삼성카드·신한카드·석적농업협동조합·주식회사전북은행·농협은행의 가압류와 2025.11.20 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동수 · 111호 | 2025.03.14 | 미상 | 2025.12.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 시세 비교 — 평균보다 1.8% 높고 최신 거래보다 낮다
부영 단지 동일 면적 49.89㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 52,079,166원, 최신 거래는 2026.10의 59,000,000원입니다. 최저가 53,000,000원은 최근 평균의 101.8%로 평균보다 높지만, 최신 거래보다는 6,000,000원 낮습니다. 따라서 한쪽 수치만으로 ‘싸다’고 단정하기보다 거래 편차를 함께 보는 것이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 49.89㎡ | 9 | 59,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 14 | 46,500,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 7 | 45,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 15 | 52,500,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 2 | 41,000,000원 |
| 2026.09 | 49.89㎡ | 9 | 61,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 6 | 44,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 18 | 39,950,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2026.08 | 49.89㎡ | 6 | 46,000,000원 |
| 평균 | 49.89㎡ | 12건 | 52,079,166원 |
거래 범위는 39,950,000원~70,000,000원으로 넓습니다. 특히 본건은 1층이므로 층별 거래 편차를 무시하고 최신 59,000,000원 한 건만 기준으로 할인이라고 판단하는 것은 보수적이지 않습니다. 최근 12건 평균보다 최저가가 높은 이상 신건 가격 자체에 평균 대비 할인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,354,000원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 50,400,000원 | 50,400,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 8,255,590원 | 1,246,000원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 18,977,429원 | 0원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 석적농업협동조합 | 11,324,302원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 주식회사전북은행 | 9,163,358원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 31,403,425원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 129,524,104원 중 예상 배당액은 51,646,000원, 미배당액은 77,878,104원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션이며, 김동수의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석적고등학교 남서측 인근이며, 주변은 대단위 아파트 단지를 중심으로 노선상가지대·시장·주택·공장 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 단지 남서측·북서측은 왕복 4차선, 남동측은 왕복 2차선, 북동측은 약 4미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역(칠곡 중리지구)·도시개발구역(중리지구)이며, 공시지가는 697,800원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상18층 건물의 1층 111호이며 급배수·위생·화재탐지·옥내소화전·승강기·개별난방 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 2,635세대이며 2000.05.15 준공, 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격 편차가 커 개별 층·상태에 따른 가격 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 김동수는 대항력이 없지만 실제 점유·명도 상태와 배당요구 내용을 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이라 최우선변제 여부에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 52,079,166원보다 신건 최저가 53,000,000원이 높습니다. 최신 거래 한 건만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 42,400,000원, 2회 유찰 시 33,920,000원입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 2.2회입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2015.08.19 근저당권보다 늦게 전입한 김동수는 대항력이 없고, 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 53,000,000원은 최근 12개월 평균 52,079,166원의 101.8%입니다. 최신 거래 59,000,000원보다는 낮지만 최근 거래 범위가 39,950,000원~70,000,000원으로 넓고 단지 평균 유찰도 2.2회입니다. 따라서 결론은 권리상 안전형이지만 신건 가격에는 뚜렷한 평균 대비 할인 없음입니다.
