대구지방법원 2025타경9997. 대구혁신도시서한이다음3차 706동 1층 106호 아파트입니다. 이 사건은 겉으로만 보면 선순위 임차권이 있어 까다로운 인수형처럼 보입니다. 을구 5번에는 김상완 명의 주택임차권이 등기돼 있고, 임대차보증금은 270,000,000원(1차), 225,000,000원(2차), 주민등록일자는 2022.01.28, 점유개시일자는 2022.01.25, 확정일자는 2022.01.04로 기재돼 있습니다.
그런데 이 사건의 결론을 바꾸는 문구가 매각물건명세서에 있습니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 주택임차권자 김상완의 양수인으로서, 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다고 명시돼 있습니다. 따라서 선순위 임차권의 법률상 구조와 별개로, 이 사건에서 매수인이 실제로 부담할 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9997 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 대림동 885 대구혁신도시서한이다음3차 706동 1층 106호 |
| 물건종류 | 아파트 · 시세 비교 대상면적 78.8497㎡ |
| 소유자 | 이상철 · 2016.07.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 231,000,000원 / 231,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,076,968원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 단지 | 대구혁신도시서한이다음3차 · 380세대 · 2016.06.15 사용승인 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 등기부상 과거 우리은행 및 현대해상화재보험의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2025.12.05 강제경매개시결정이고, 김상완의 임차관계는 그보다 앞서 2022년 점유·주민등록·확정일자를 갖추고 2025.02.05 임차권등기까지 마친 구조입니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시합니다.
| 실제 임차인 | 사용·범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상완 | 주거 · 전유부분 전부 | 270,000,000원(1차) 225,000,000원(2차) | 대항 가능 명세서 명시 | 우선변제권 주택도시보증공사 양수 | 실질 0원 잔존청구권 포기·말소 동의 |
실제 임차인은 김상완 1명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 김상완의 권리를 양수한 주체로, 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 배당요구 관련 기준일은 2025.02.05입니다.
② 시세 비교 — 시세 아래지만 할인폭은 2.2%
대구혁신도시서한이다음3차의 최근 거래 12건 평균은 236,208,333원이고, 최신 거래는 2026.09 239,500,000원입니다. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 97.8%입니다. 시세보다 낮기는 하지만 차이가 크지 않아, ‘경매니까 크게 싸다’고 평가하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 78.85㎡ | 6 | 239,500,000원 |
| 2026.09 | 74.67㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2026.09 | 78.85㎡ | 11 | 248,000,000원 |
| 2026.08 | 78.85㎡ | 7 | 225,000,000원 |
| 2026.08 | 78.85㎡ | 15 | 247,000,000원 |
| 2026.08 | 78.85㎡ | 6 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 74.67㎡ | 10 | 215,000,000원 |
| 2026.06 | 78.85㎡ | 10 | 250,000,000원 |
| 2026.06 | 78.85㎡ | 11 | 236,000,000원 |
| 2026.06 | 78.85㎡ | 1 | 239,000,000원 |
| 2026.06 | 78.85㎡ | 4 | 239,000,000원 |
| 2026.06 | 78.85㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 236,208,333원 |
같은 78.85㎡의 1층 거래도 2026.06에 239,000,000원이 확인됩니다. 이번 경매물건 역시 1층이므로 참고가 되는 거래입니다. 다만 실거래 전체 범위가 210,000,000원부터 250,000,000원까지 넓고, 최저가와 최근 평균의 차이는 크지 않습니다. 권리 정리가 좋다는 이유만으로 높은 가격을 정당화할 구간은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,076,968원 | 226,966,000원 |
| 미배당 | - | 7,110,968원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,034,000원을 공제하면 주택도시보증공사에 226,966,000원이 배당되고, 청구액 대비 7,110,968원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 미배당액은 확약이 없다면 인수 검토 대상이지만, 본건은 잔존 반환청구권 포기로 실질 인수액이 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 231,000,000원 | 226,966,000원 | 7,110,968원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 184,800,000원 | 181,412,800원 | 52,664,168원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 147,840,000원 | 144,970,240원 | 89,106,728원 | 0원 |
대항력 임차권이 존재하는 일반적인 사건이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 매수인의 실질취득비용이 낮아지지 않는 경우가 있습니다. 하지만 이 사건은 잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의가 해당 임차권에 적용되므로 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 유찰되면 실질취득비용도 실제 매각가 수준으로 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 단지. 대구혁신도시서한이다음3차, 총 380세대이며 사용승인일은 2016.06.15입니다.
- 거래. 최근 비교 거래 12건이 확인되고, 최근 12개월 평균은 236,208,333원, 최신 거래는 2026.09의 239,500,000원입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 22,254.2㎡, 평지·부정형이며 도로접면은 중로각지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 포함되며, 준주거지역·자연녹지지역과 접합니다.
- 주변 계획. 경제자유구역·혁신도시개발예정지구·공공주택지구에 포함되고, 근린공원·녹지·경관녹지와 접합니다.
- 공시지가. 1,308,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 포기·말소동의 원문 확인. 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 최종 매각물건명세서에도 동일하게 기재되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차 확인. 낙찰 후 김상완 명의 을구 5번 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 권리관계 확인. 주택도시보증공사는 김상완의 양수인으로 기재돼 있으므로, 배당 및 포기 범위가 해당 임차보증금 전부에 적용되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 가격 상한 관리. 최저가가 최근 12개월 평균의 97.8%이므로 신건에서는 경매 할인폭이 작습니다. 최근 거래와 1층 거래 239,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
- 관리비·인도 상태 확인. 체납 관리비와 실제 점유·인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 확약 문구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 표면적으로는 선순위 임차권이 존재해 매수인 인수 위험이 커 보이지만, 실제 판단의 중심은 주택도시보증공사의 포기 문구입니다. 현재 매각가 가정에서 7,110,968원의 미배당이 생기지만, 그 잔존 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다.
가격은 별개입니다. 231,000,000원의 실질취득가는 최근 12개월 평균 236,208,333원보다 낮고 최신 거래 239,500,000원보다도 낮지만, 최근 평균 대비 97.8%라 할인폭은 크지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리 위험은 확약으로 해소됐지만 신건 가격의 안전마진은 얇은 아파트”로 보는 것이 가장 일관됩니다. 권리 문구가 최종 서류에서 그대로 확인된다면 인수 위험보다는 얼마의 가격 여유를 확보하느냐가 입찰 판단의 핵심입니다.
