대구지방법원 2025타경10021. 대구 수성구 두산동 수성화성파크드림 104동 14층 1407호 아파트입니다. 감정 이용상태 역시 아파트 1개 호수로 확인됩니다. 현재 소유자는 박혜민이며, 2021.04.21. 재산분할을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 주식회사대구은행 명의 채권최고액 287,500,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2025.12.08. 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정과 2026.02.09. 주식회사 아이엠뱅크의 5,443,258원 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 신건 530,000,000원이 최근 12개월 평균 508,000,000원을 웃돌아, 권리 안전성만으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10021 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 두산동 789 수성화성파크드림 104동 14층1407호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 119.22㎡ · 지하2층 지상20층 내 14층 1407호 |
| 소유자 | 박혜민 (2021.04.21. 소유권이전 · 재산분할) |
| 감정가 / 최저가 | 530,000,000원 / 530,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 16,231,816원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.04.21. 을구 6번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 287,500,000원이고 채무자는 박혜민입니다. 그 뒤의 신한카드 주식회사 강제경매개시결정과 주식회사 아이엠뱅크 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없으며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 실제 점유관계는 다시 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
수성화성파크드림은 373세대, 사용승인일 2009.12.17. 아파트입니다. 비교 대상은 전용 119.22㎡로 면적이 일치합니다. 최근 거래 12건 전체 평균은 514,583,333원이지만, 가격 판단은 더 최신 구간인 최근 12개월 평균 508,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 -7.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 119.22㎡ | 12 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 119.22㎡ | 17 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 119.22㎡ | 16 | 500,000,000원 |
| 2026.02 | 119.22㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 2026.02 | 119.22㎡ | 3 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 119.22㎡ | 19 | 530,000,000원 |
| 2025.08 | 119.22㎡ | 9 | 500,000,000원 |
| 2025.08 | 119.22㎡ | 19 | 530,000,000원 |
| 2025.08 | 119.22㎡ | 10 | 500,000,000원 |
| 2025.07 | 119.22㎡ | 15 | 520,000,000원 |
| 2025.05 | 119.22㎡ | 14 | 585,000,000원 |
| 2025.01 | 119.22㎡ | 17 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.22㎡ | 10건 | 508,000,000원 |
신건 최저가 530,000,000원은 최근 12개월 평균 508,000,000원의 104.3%입니다. 최신 거래인 2026.06. 550,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높은 데다 거래 추세가 -7.2%이므로 현재 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 530,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,700,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 287,500,000원 | 287,500,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 16,231,816원 | 16,231,816원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 5,443,258원 | 5,443,258원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 213,124,926원 |
530,000,000원 매각 가정에서는 표시된 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여가 213,124,926원입니다. 424,000,000원 및 339,200,000원 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수성고등학교 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 수성못 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 교통시설 및 편익시설 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층 지상20층 내 14층 1407호이며 사용승인일은 2009.12.17.입니다.
- 도로. 단지 서측으로 노폭 약10미터, 북측 및 동측으로 노폭 약8미터 정도의 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 주택재건축정비구역 관련 사업지역기타, 교육환경 보호구역 등이 확인되며 공시지가는 2,384,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 530,000,000원은 최근 12개월 평균 508,000,000원의 104.3%입니다. 최근 평균보다 높은 가격이라는 점을 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 구간은 과거보다 -7.2%입니다. 전체 평균 514,583,333원만 보고 가격 메리트를 판단하지 않는 편이 안전합니다.
- 최신 거래 확인. 최신 동일면적 거래는 2026.06. 12층 550,000,000원입니다. 본건은 14층이지만 개별 호수의 상태 차이는 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 최종 확인하고 배당 외 당해세·최우선변제 가능성도 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 2021.04.21. 주식회사대구은행 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸해 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 530,000,000원은 최근 12개월 평균 508,000,000원의 104.3%이고, 시장 흐름도 -7.2%로 하락했습니다. 최신 거래 550,000,000원보다 낮다는 이유만으로 싸다고 볼 수는 없습니다. 권리 구조는 단순하지만, 신건에는 가격 할인 근거가 부족한 물건으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
