춘천지방법원 2026타경50171. 화천군 사내면 광덕리 426 소재 대지·토지와 근린생활시설·주택 이용 부동산입니다. 소유자는 케이비에이치협동조합이며, 2024.06.18. 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 현재 최저가가 감정가의 100%라는 사실이 아니라, 말소기준권리보다 앞선 권리와 대항력 임차인이 존재한다는 점입니다.
말소기준권리는 2025.09.02. 설정된 이미숙 근저당권, 채권최고액 63,590,950원입니다. 이후 박상배 근저당, 임의경매개시결정과 압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 2025.08.21. 양문선 가압류는 말소기준보다 먼저 접수됐고 “매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 또 임차인 승순선은 2024.10.07. 전입하여 말소기준보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 우선변제권은 없어 보증금 5,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50171 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 화천군 사내면 광덕리 426 · 포화로 619 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 주택 및 근린생활시설 |
| 토지 | 대 1,392.0㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 케이비에이치협동조합 (2024.06.18. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 362,237,600원 / 362,237,600원 (신건) |
| 신청채권 관련 금액 | 206,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 수목·조경석·울타리 및 데크·수도설비 등 평가 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가압류가 핵심
이미숙 근저당 다음 날들이 아니라, 이미숙 근저당보다 앞선 권리가 있다는 점이 이 사건의 첫 번째 분기점입니다. 이미숙 근저당 이후의 박상배 근저당 206,400,000원, 2026.04.09. 임의경매개시결정, 화천군·금천구·국민건강보험공단·국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 승순선 | 상가건물임대차 현황서 등재자 | 2024.10.07 | 5,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 5,000,000원 인수 |
승순선의 전입일 2024.10.07.은 말소기준권리 2025.09.02.보다 빠릅니다. 따라서 대항력 있는 실제 임차인 1명으로 정리되며, 배당계산상 우선변제권은 없고 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가를 낮춰도 이 5,000,000원은 별도로 부담하는 금액입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 362,237,600원 또는 실질취득 기준 378,604,410원이 현 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 특히 대지·근린생활시설·주택이 결합된 물건이고 토지 1,392.0㎡가 포함돼 있어 단순 주거용 거래가격을 대입하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 362,237,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,871,326원 |
| 인수 · 임차인 승순선 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 양문선 | 11,366,810원 | 11,366,810원 |
| 3. 근저당 · 이미숙 | 63,590,950원 | 63,590,950원 |
| 4. 근저당 · 박상배 | 206,400,000원 | 206,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 75,008,514원 |
임차인 보증금 5,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감돼 실제 후순위 배당과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리부담은 남는다
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 362,237,600원 | 0원 | 75,008,514원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 289,790,080원 | 0원 | 3,575,259원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 231,832,064원 | 53,571,345원 | 0원 | 5,000,000원 |
2회 유찰 시에는 박상배의 206,400,000원 가운데 배당액이 152,828,655원으로 줄고, 전체 채권 미배당이 53,571,345원 발생하는 시나리오입니다. 그러나 임차보증금 5,000,000원 인수는 회차와 무관하게 그대로 남습니다. 또한 선순위 가압류의 등기상 인수표시 문제도 유찰 자체로 사라지는 항목이 아닙니다.
⑥ 물건 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 건물 일련번호 2는 근린생활시설, 일련번호 3은 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 입지. 화천군 사내면 광덕리 ‘맹대교’ 북측 인근이며, 단독주택·근린생활시설·전·답 등의 농지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 1,392.0㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함되며 접도구역·가축사육제한구역 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 100,800원/㎡입니다.
- 지적경계. 지적 경계가 다소 불분명하여 목측으로 현황조사됐고, 정확한 지적사항은 측량 등을 통한 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고상 목록2 창고시설 2.88㎡, 목록3 단독주택 56.46㎡가 일반건축물대장상 위반건축물로 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며, 수목·조경석·울타리 등은 토지에, 데크·수도설비 등은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 가압류 원문 대조. 2025.08.21. 양문선 가압류 11,366,810원이 매수인 인수로 표시돼 있으므로, 매각물건명세서와 등기부 원문에서 인수 범위를 최우선 확인해야 합니다.
- 임차인 승계. 승순선 보증금 5,000,000원은 대항력 有·우선변제권 無로 전액 인수 계산돼 있습니다. 명도 조건과 보증금 반환 시점을 함께 계산해야 합니다.
- 당해세. 국세·지방세 압류가 존재하며, 당해세 해당 시 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 위반건축물. 목록2 2.88㎡, 목록3 56.46㎡ 위반건축물 기재사항의 시정명령·이행강제금·사용상 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 경계 확인. 감정요항표에 지적경계가 다소 불분명하다고 명시돼 있으므로 필요하면 측량을 통해 실제 경계를 재확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 또는 유찰가가 시세 대비 싼지 판단할 수 없습니다. 권리부담을 포함한 실질취득가 기준으로 별도 가격조사가 필요합니다.
맺으며 — “신건 100%”보다 먼저 봐야 할 것은 인수권리
이 물건은 최저매각가가 감정가와 같은 신건이지만, 권리상 단순한 신건은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 양문선 가압류 11,366,810원이 매수인 인수로 표시돼 있고, 대항력 있는 임차인 승순선의 보증금 5,000,000원도 배당 없이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 두 표시 인수위험을 반영한 실질취득 기준은 378,604,410원입니다.
여기에 일반건축물대장상 위반건축물, 지적경계 불명확, 당해세 가능성까지 겹칩니다. 반면 비교 가능한 최근 실거래 자료는 없어 이 실질취득가가 시세보다 유리하다는 근거도 없습니다. 따라서 결론은 “가격보다 권리 확인이 먼저”입니다. 선순위 가압류의 실제 인수 여부와 임차보증금 승계, 위반건축물·경계 문제를 원문과 현장에서 해소하기 전에는 최저가 숫자만으로 입찰 메리트를 평가하기 어렵습니다.
