청주지방법원 2026타경30118. 충주시 금가면 사암리 234-1 소재의 기타 + 토지 경매로, 등기부상 소유자는 한솔주식회사입니다. 말소기준권리는 2015.11.26 중소기업은행 채권최고액 600,000,000원 근저당권입니다. 이후 중소기업은행의 추가 근저당권, 우리은행 근저당권, 국·충주시의 압류, 기술보증기금·국민은행·제이비우리캐피탈의 가압류, 그리고 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어집니다.
등기 권리만 놓고 보면 매수인이 별도로 떠안을 임차보증금이나 인수 권리는 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 채권 총액은 매각대금을 크게 웃돕니다. 현재 회차에서 채권자 총 청구액 4,706,514,902원 중 3,137,069,269원이 배당되고, 1,569,445,633원이 미배당으로 남습니다. 이 부족액은 매수인이 인수하는 돈은 아니지만, 담보 구조가 매각가보다 큰 사건이라는 점을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30118 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 금가면 사암리 234-1 · 마사1길 13 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 9,587㎡ |
| 소유자 | 한솔주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,171,181,080원 / 3,171,181,080원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,695,941,222원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지이용 | 계획관리지역 · 공시지가 81,200원/㎡ · 완경사 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 따라서 대항력 임차보증금이나 배당 후 미회수 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 말소기준은 2015.11.26 접수번호 61258 중소기업은행 근저당권입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 중소기업은행 근저당권들과 2016.05.25 중소기업은행 근저당권, 2021.08.12 우리은행 근저당권, 이후 압류·가압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 매각 범위 — 권리보다 먼저 현장을 대조할 부분
이 사건은 일괄매각입니다. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구, 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함됩니다. 다만 기계·기구 목록 제2016-175호 중 CNC선반(두산인프라코어, 2016. 5.)은 소재불명으로 평가에서 제외됐습니다.
또한 목록 1 지상에 있는 컨테이너 2동과 비닐하우스 1동은 평가 및 매각에서 제외됩니다. 따라서 현장에서 보이는 시설 전체를 취득하는 것으로 생각하면 안 되고, 실제 포함·제외 대상을 매각물건명세서 및 현황과 하나씩 대조해야 합니다. 2026.07.30에는 한국자산관리공사 충북지역본부의 공매대행사실안내서도 접수됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,171,181,080원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,111,811원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,400,000,000원 | 1,400,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 900,000,000원 | 900,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 528,000,000원 | 237,069,269원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 619,535,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 주식회사국민은행 | 32,325,248원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 26,654,654원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권자 총 청구액은 4,706,514,902원, 예상배당은 3,137,069,269원, 미배당은 1,569,445,633원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 증가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 3,171,181,080원 | 3,137,069,269원 | 1,569,445,633원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 2,536,944,864원 | 2,509,175,415원 | 2,197,339,487원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,029,555,891원 | 2,006,860,332원 | 2,699,654,570원 |
현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 2,695,941,222원이 충족되는 구조이지만, 1회 유찰 시 예상배당 2,509,175,415원, 2회 유찰 시 2,006,860,332원으로 줄어 신청채권자 청구액 충족 여부도 달라집니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 면적은 9,587㎡입니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역과 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.
- 추가 규제. (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 저촉되며 농업진흥구역·농업보호구역·준보전산지·보전관리지역·농림지역과 접합니다.
- 공시지가. 81,200원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.11.26 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 구조를 원본 등기와 최종 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구와 제시외 건물·수목이 포함되는 범위를 현장에서 확인하세요.
- 매각 제외 물건 확인. 소재불명 CNC선반, 컨테이너 2동, 비닐하우스 1동은 평가·매각 대상에서 제외된 점을 구분하세요.
- 공매 관련 확인. 2026.07.30 한국자산관리공사 충북지역본부의 공매대행사실안내서 접수 내용을 입찰 전 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역 및 각종 포함·저촉·접함 지역이 실제 증축·업종·개발 활용에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 감정가와 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 토지·건물·기계의 실제 상태와 활용가치를 별도로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 임차인이 없고 매수인이 인수할 금액도 0원이며, 2015.11.26 중소기업은행 근저당권을 기준으로 후순위 담보권·압류·가압류가 매각으로 정리되는 구조입니다.
하지만 물건 자체는 단순하지 않습니다. 공장용지 9,587㎡와 기계·기구, 제시외 건물·수목이 일괄매각되고 일부 시설은 매각에서 제외됩니다. 현재 회차에서도 채권자 미배당이 1,569,445,633원이고, 유찰될수록 부족액은 커집니다. 권리 인수는 깨끗하지만 매각 범위와 자산의 실제 가치 확인이 핵심인 사건입니다.
