청주지방법원 2026타경30128. 음성군 금왕읍 ‘음성금왕시티프라디움’ 105동 15층 1503호, 전용 약 85㎡ 아파트입니다. 소유자는 서홍호이고, 2017.06.26. 소유권이전과 동시에 우리은행이 채권최고액 192,500,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 엘하비스트대부 근저당, 압류·가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정이며, 배당 시나리오상 낙찰자가 인수할 금액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리가 깔끔하다는 이유만으로 신건에서 접근하기 어렵습니다. 현재 최저매각가가 271,000,000원인데, 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 240,583,333원, 최신 거래는 227,000,000원입니다. 데이터상 최저가가 최근 12개월 평균의 112.6%여서 현재 회차에는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30128 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 금석리 482 음성금왕시티프라디움 105동 15층 1503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9879㎡ · 18층 건물 내 15층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 서홍호 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 189,074,952원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 등기상 말소기준은 2017.06.26. 우리은행 근저당권이며, 그 이후 엘하비스트대부 근저당, 국세·지방세 관련 압류, 국민건강보험공단 압류, 삼성카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.71억은 최근 평균보다 높다
음성금왕시티프라디움 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 단지는 428세대이고 2017.04.05. 준공됐습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 85.0㎡ | 14 | 227,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 1 | 205,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 85.0㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 2026.01 | 84.99㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 15 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 16 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 18 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 240,583,333원 |
최근 12개월 거래는 205,000,000원~285,000,000원 범위이고 평균은 240,583,333원입니다. 현재 최저가 271,000,000원은 이 평균의 112.6%입니다. 특히 최신 2026.09 거래가 227,000,000원인 점까지 감안하면, 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 192,500,000원 | 192,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엘하비스트대부 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 21,260,592원 | 21,260,592원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 13,645,408원 |
현재 회차 271,000,000원 가정에서는 위 채권이 전액 배당되고 소유자에게 13,645,408원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 후순위 배당액은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금왕생활체육공원 남측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·학교·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 15층이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 서측 왕복 2차선 포장도로 및 동측 왕복 4차선 포장도로에 연계됩니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구이며 공시지가는 635,100원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 428세대 단지이며 동일 평형 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래 가격 범위는 205,000,000원~285,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 재검토. 현재 최저가 271,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.6%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최근 2026.09 동일 평형 거래는 227,000,000원입니다. 응찰가는 최근 거래와 현재 호수의 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대 등 실제 인도 리스크를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사의 공매공고 및 공매통지서가 확인되므로 법원경매와 공매의 진행상태를 교차 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 무난하지만, 가격은 시세 위
이 사건의 구조는 비교적 분명합니다. 2017.06.26. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 신건 최저가 271,000,000원은 동일 평형 최근 12개월 평균 240,583,333원의 112.6%이고, 최신 거래는 227,000,000원입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 가격을 먼저 경계해야 하는 사건입니다. 여기에 세금 압류와 공매 진행, 미상인 임대관계까지 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 맞습니다.
