청주지방법원 2026타경30153. 충주시 대소원면 대소리의 토지와 4층 제1종근린생활시설을 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2022.10.14 사용승인된 철근콘크리트구조로, 1층은 카페, 2층은 사무소, 3층과 4층은 일반건축물대장상 ‘의원’이지만 현황은 ‘주택’으로 이용하고 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다.
등기상 권리의 기준점은 2022.11.08 충주축산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당 이후 설정된 주식회사머니트리대부 근저당권과 충주시 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 뒤가 아니라 등기부보다 앞서 점유를 시작한 임차관계입니다. 사월다방은 2022.10.18, 실버케어마스터 주식회사는 2021.04.12 전입으로 조사되어 모두 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30153 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 대소원면 대소리 240-10, 240-16 · 충청북도 충주시 대소원면 대소원1길 28 |
| 용도 / 현황 | 기타 + 토지 · 제1종근린생활시설 · 현황 주상용 |
| 건물 이용 | 1층 카페 · 2층 사무소 · 3층 및 4층 현황 주택 · 옥탑1층 계단실·승강기기계실 |
| 소유자 | 서경춘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,470,038,170원 / 2,470,038,170원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 충주축산업협동조합 / 1,258,329,977원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 토지 | 436.0㎡ · 대 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 제2종일반주거지역 |
| 공시지가 | 207,100원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차관계는 별도
말소기준권리는 2022.11.08 충주축산업협동조합 근저당권 1,440,000,000원입니다. 이후의 주식회사머니트리대부 근저당권 2건, 충주시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기부에 기재된 후순위 권리를 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 2건의 보증금 확인이 우선
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 사월다방 | 목적물 3번 1층,4층,옥탑1층 전부 | 2022.10.18 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 보증금 미상 |
| 실버케어마스터 주식회사 | 목적물 3번건물 2층 중 별지도면 ‘가’부분 · 사무실 | 2021.04.12 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 보증금 미상 |
| 유케어간병협회 | 목적물 3번건물 2층 중 별지도면 ‘나’부분 · 사무실 | 2025.07.16 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 보증금 미상 |
| 서정훈 | 미상 · 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2025.08.16 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 이후 보증금 미상 |
조사된 점유·등록 관계는 4건입니다. 이 가운데 사월다방과 실버케어마스터 주식회사는 말소기준권리보다 전입이 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가가 내려갈수록 안전해진다고 단정할 수 없습니다. 실제 인수액이 발생하면 실질취득가는 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 먼저 ‘실질취득가’를 확정해야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,470,038,170원으로 신건입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 제시되어 있지 않아, 이 금액이 최근 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 대항력 임차인 2건의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
따라서 이 사건은 단순히 “감정가 대비 몇 %에 낙찰받는가”로 접근하면 안 됩니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 1,976,030,536원, 2회 유찰 시에는 1,580,824,428원이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 남는다면 실질취득가는 각 매각가보다 높아집니다. 보증금이 확인되기 전에는 어느 회차도 ‘싸다’고 평가할 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 2,470,038,170원 | 2,040,000,000원 | 0원 | 402,937,788원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,976,030,536원 | 1,953,870,231원 | 86,129,769원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,580,824,428원 | 1,562,616,184원 | 477,383,816원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,470,038,170원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 · 매각가의 1.1% 추정 | - | 27,100,382원 |
| 을구 1번 근저당권 · 충주축산업협동조합 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사머니트리대부 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사머니트리대부 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 402,937,788원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권최고액 기준으로 담보채권 2,040,000,000원을 전액 배당하고 소유자에게 402,937,788원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대항력 임차인의 보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대소원면행정복지센터 남측 인근으로, 주상용부동산·상업용부동산·대소원면행정복지센터·나지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 토지는 왕복2차선 도로에 접하고 차량 접근이 가능하며, 면소재지 내에 위치해 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.10.14 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 4층 제1종근린생활시설입니다.
- 현황. 1층은 카페, 2층은 사무소, 3층 및 4층은 대장상 의원이나 현황 주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 1층 및 2층은 시스템냉난방·위생·급배수·승강기설비, 3층 및 4층은 시스템냉난방·바닥난방·위생·급배수·승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 3층과 4층은 대장상 의원, 현황 주택으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 사월다방 보증금 확인. 2022.10.18 전입으로 말소기준보다 앞서므로 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 미배당액을 확인해야 합니다.
- 실버케어마스터 주식회사 보증금 확인. 2021.04.12 전입으로 더 이른 점유관계입니다. 인수 가능성을 먼저 확정해야 합니다.
- 유케어간병협회·서정훈 점유범위 확인. 두 건은 말소기준 이후 전입으로 조사됐지만 보증금과 실제 점유관계는 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물 및 제시외 건물이 포함되므로 매각대상 경계와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도 차이 확인. 3층 및 4층은 일반건축물대장상 의원이지만 현황 주택으로 이용 중이므로 이용계획과 관련한 확인이 필요합니다.
- 가격 상한은 실질취득 기준. 보증금 인수액이 확인되면 낙찰가가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실제 취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소 = 인수 위험 0”은 아니다
이 사건의 등기권리는 비교적 선명합니다. 2022.11.08 충주축산업협동조합 근저당을 기준으로 그 뒤의 담보권과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 사월다방과 실버케어마스터 주식회사는 그보다 먼저 전입했고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액과 실질취득가가 아직 확정되지 않은 사건입니다.
현재 신건 최저가는 2,470,038,170원이고 1회·2회 유찰 시 매각가 시나리오도 제시되어 있지만, 보증금 확인 전에는 낮아진 최저가 자체를 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 먼저 두 대항력 임차인의 보증금과 배당관계를 확인하고, 그 뒤에야 실질취득가를 계산하는 순서가 맞습니다. 등기권리는 정리 가능, 임차인 인수위험은 미확정. 이 사건의 승부처는 가격보다 먼저 임차보증금 확인입니다.
