청주지방법원 2026타경30158. 충주시 연수동 한양하이츠빌라 에이동 1층 103호로, 사건상 용도는 다세대이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 김영춘이며 2021.03.25 매매로 64,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.04.05 주식회사위드론대부가 채권최고액 37,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 뒤이어 설정된 김명석 근저당권 50,000,000원과 제이비우리캐피탈 주식회사·근로복지공단의 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석 자체는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 별개입니다. 같은 단지·같은 면적 68.09㎡의 최근 12개월 실거래는 2건이고 평균은 69,000,000원입니다. 현재 최저가 67,000,000원은 이 평균의 97.1%이므로 평균 대비 할인 폭이 크지 않습니다. 특히 가장 최근인 2025.07 거래는 1층 53,000,000원으로, 본건과 층과 면적이 같습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 크다고 평가하기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30158 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 연수동 505-6 한양하이츠빌라 에이동 1층103호 |
| 도로명주소 | 충청북도 충주시 동수9길 24 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 감정상 연립주택 · 전용 68.09㎡ · 지상 3층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 김영춘 (2021.03.25 매매 · 거래가액 64,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 67,000,000원 / 67,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사위드론대부 / 25,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
확인된 임차인은 없습니다. 말소기준은 2023.04.05 설정된 주식회사위드론대부의 근저당권 37,500,000원입니다. 그 이후의 김명석 근저당권 50,000,000원, 제이비우리캐피탈 주식회사 가압류 30,363,484원, 근로복지공단 가압류 4,110,000원, 2026.03.30 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 배당에서 일부 채권이 미배당되더라도 본건 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 평균 6,900만원보다 중요한 최신 1층 거래
한양하이츠빌ABC의 동일 면적 68.09㎡ 최근 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 69,000,000원이지만 표본이 2건뿐이고, 거래가격 차이가 큽니다. 본건과 같은 1층의 최신 거래가 53,000,000원이라는 점을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 68.09㎡ | 1 | 53,000,000원 |
| 2025.06 | 68.09㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 68.09㎡ | 2건 | 69,000,000원 |
현재 최저가 67,000,000원은 최근 12개월 평균 69,000,000원의 97.1%입니다. 숫자만 보면 평균보다 약간 낮지만, 할인 폭은 제한적입니다. 더구나 최신 거래는 2025.07의 53,000,000원이고 본건과 동일한 68.09㎡·1층입니다. 따라서 전체 평균 하나만 근거로 “시세보다 싸다”고 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,606,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사위드론대부 | 37,500,000원 | 37,500,000원 |
| 2. 근저당 · 김명석 | 50,000,000원 | 27,894,000원 |
| 3. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 30,363,484원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 4,110,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 67,000,000원 기준 채권자 총 배당액은 65,394,000원, 미배당액은 56,579,484원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 연수동 소재 충주경찰서 동측 인근이며, 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브 및 눈썹 기와지붕 지상 3층 건물의 1층 103호이며, 위생·급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 가장형 평지의 연립주택 건부지이고 북측·서측·남측으로 노폭 6m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 2,425.0㎡, 공시지가는 526,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역 전부제한구역에 해당합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 한양하이츠빌ABC는 42세대, 1987.11.30 준공이며 동일 면적 최근 거래는 2건입니다. 거래 표본이 많지 않고 53,000,000원과 85,000,000원으로 가격 편차가 커 보수적인 가격 판단이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 1층 거래 우선 확인. 최근 12개월 평균 69,000,000원만 보지 말고, 본건과 동일한 68.09㎡·1층의 2025.07 거래 53,000,000원을 응찰가 판단의 핵심 비교값으로 함께 보세요.
- 1·2회 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 가정은 53,600,000원, 2회 유찰 시는 42,880,000원입니다. 현재 신건 67,000,000원과 가격 차이를 비교해 응찰 상한을 정할 필요가 있습니다.
- 미배당을 인수로 오해하지 않기. 현재 회차에서도 56,579,484원의 미배당이 발생하지만 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현황·점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관례 및 기타 참고사항은 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당표 한계 확인. 집행비용은 추정치이고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 최종 배당관계는 원본 서류 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보수적으로
이 사건의 권리구조는 명확합니다. 2023.04.05 주식회사위드론대부 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인도 없어 자료상 매수인 인수는 0원입니다. 문제는 가격입니다. 신건 최저가 67,000,000원은 최근 12개월 평균 69,000,000원의 97.1%로 할인 폭이 작고, 가장 최근의 동일 면적·동일 1층 거래는 53,000,000원입니다. 따라서 이 물건을 “권리가 깨끗하니 신건부터 싸게 살 수 있는 물건”으로 보는 것은 맞지 않습니다. 권리는 단순하지만, 신건 가격 메리트는 충분히 확인되지 않은 사건으로 평가하는 편이 데이터에 더 충실합니다.
