청주지방법원 2026타경30181. 충주시 중앙탑면 용전리 ‘충주시티자이’ 101동 8층 801호 아파트입니다. 현재 소유자는 양태희이고, 2022.10.24 소유권을 이전받으면서 거래가액은 250,000,000원으로 등기됐습니다. 같은 날 주식회사한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 202,800,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
뒤이어 2022.12.20 이선희 명의의 채권최고액 86,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2026.04.13 한국주택금융공사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 근저당권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경30181 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 721 충주시티자이 101동 8층801호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.9959㎡ · 20층 공동주택 중 8층 |
| 소유자 | 양태희 (2022.10.24 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 174,587,957원 |
| 말소기준 | 2022.10.24 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 · 채권최고액 202,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유·임대관계는 입찰 전 확인이 필요합니다. 등기상 말소기준은 2022.10.24 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권이고, 뒤의 이선희 근저당권과 2026.04.13 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 210,000,000원은 최근 시세 이상
충주시티자이 동일 평형의 최근 거래 12건은 2026.08~2026.09에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 189,250,000원, 실거래 최저는 179,000,000원, 최고는 200,000,000원이며 최신 거래도 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 60.0㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2026.09 | 59.9㎡ | 20 | 182,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 8 | 185,000,000원 |
| 2026.09 | 60.0㎡ | 12 | 185,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 11 | 189,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 13 | 188,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 16 | 195,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 15 | 183,000,000원 |
| 2026.08 | 59.9㎡ | 13 | 179,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.08 | 60.0㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9959㎡ | 12건 | 189,250,000원 |
현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 189,250,000원의 111.0%입니다. 최신 거래 200,000,000원과 최근 거래 최고가 200,000,000원보다도 높은 가격이므로, 신건 단계에서 시세보다 저렴하다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 202,800,000원 | 202,800,000원 |
| 2. 근저당 · 이선희 | 86,000,000원 | 3,460,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액은 288,800,000원, 예상 배당액은 206,260,000원, 미배당액은 82,540,000원입니다. 이선희 근저당권에는 미배당이 발생하지만 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충주시 중앙탑면 용전리 소재 중앙탑초등학교 북측 인근이며, 주위에는 아파트단지·근린생활시설·교육시설이 소재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 공동주택 중 101동 8층 801호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비·옥내소화전·엘리베이터가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 아파트 건부지로 이용 중이고 단지 내 도로를 통해 공도와 연계됩니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·기업도시개발구역 등에 해당하며 공시지가는 381,500원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 단지 규모. 충주시티자이는 1,596세대이며 사용승인일은 2017.11.29입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 우선. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 189,250,000원의 111.0%입니다. 권리보다 가격을 먼저 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원으로 계산돼 있어 회차별 가격 차이를 함께 비교할 필요가 있습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
- 후순위 미배당. 이선희 근저당권은 신건 가정에서도 일부 미배당이 발생하지만 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건은 2022.10.24 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 정리되고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이라 점유 확인은 별도로 필요합니다.
가격은 권리만큼 편하지 않습니다. 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 189,250,000원의 111.0%이고, 최신 거래 200,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 6.0회로 집계돼 있어, 현재 신건에서 가격 메리트를 인정하기보다 유찰 후 가격 변화를 지켜보는 쪽이 합리적인 사건입니다.
