대구지방법원 2025타경1282. 대구 북구 침산동 ‘침산화성파크드림’ 1007동 26층 2603호 아파트입니다. 전용면적은 84.9638㎡이고, 제1007동은 39층 건물입니다. 소유자는 채희상·최은주 각 2분의 1 지분이며, 2018.06.04 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 등기상 거래가액은 294,000,000원입니다.
권리관계의 출발점은 같은 날 접수된 농협은행주식회사의 첫 번째 근저당권입니다. 채권최고액 285,600,000원의 이 근저당이 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 농협은행의 근저당권 5건과 국 압류, 기술보증기금·근로복지공단 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸 판정입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1282 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 침산동 1761 침산화성파크드림 1007동 26층 2603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9638㎡ · 39층 중 26층 |
| 소유자 | 채희상 2분의 1 · 최은주 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 493,000,000원 / 493,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 578,675,307원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2018.06.04 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 농협은행 근저당권 5건, 국 압류, 기술보증기금·근로복지공단 가압류, 농협은행주식회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 96.5%
침산화성파크드림 동일 면적대 84.96㎡·84.97㎡의 최근 거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 510,750,000원, 최신 거래는 2026.09의 518,000,000원입니다. 현재 최저매각가 493,000,000원은 최근 12개월 평균의 96.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.96㎡ | 34 | 518,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 12 | 499,000,000원 |
| 2026.09 | 84.96㎡ | 34 | 497,000,000원 |
| 2026.08 | 84.96㎡ | 7 | 478,000,000원 |
| 2026.07 | 84.96㎡ | 38 | 530,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 3 | 515,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 18 | 498,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 32 | 548,000,000원 |
| 2026.06 | 84.96㎡ | 17 | 460,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 21 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 26 | 556,000,000원 |
| 2026.05 | 84.96㎡ | 13 | 500,000,000원 |
| 평균 | 84.9638㎡ | 12건 | 510,750,000원 |
실거래 범위는 460,000,000원~556,000,000원이고 최근 12개월 평균은 510,750,000원입니다. 현재 최저가 493,000,000원은 이 평균의 96.5%이며 최신 거래 518,000,000원보다도 낮습니다. 신건부터 시세 평균 아래에 놓여 있다는 점은 이 사건의 가격상 장점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 493,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,330,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 285,600,000원 | 285,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 농협은행주식회사 | 82,800,000원 | 20,070,000원 |
| 5. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 48,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 28,800,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 5번 가압류 · 근로복지공단 | 6,527,470원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 821,727,470원 중 예상 배당액은 485,670,000원이고, 미배당은 336,057,470원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세 등 배당순위 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 493,000,000원 | 485,670,000원 | 336,057,470원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 394,400,000원 | 388,078,400원 | 433,649,070원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 315,520,000원 | 310,302,720원 | 511,424,750원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 현재 가격 자체가 최근 12개월 시세 평균의 96.5%이므로, 권리구조만을 이유로 반드시 유찰을 기다려야 하는 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 침산중학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로인 신천대로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 39층 건물의 26층이며, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역·정비구역 등에 해당하고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 침산화성파크드림은 1,202세대이며 준공일은 2017.09.27입니다. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 거주인이 부재했으므로 실제 점유자와 전입관계를 반드시 확인합니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 493,000,000원은 최근 12개월 평균 510,750,000원의 96.5%입니다. 최신 거래 518,000,000원과 함께 비교해 응찰가를 정합니다.
- 권리 기준일. 2018.06.04 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이며 이후 등기권리는 매각으로 소멸 판정입니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권총액 821,727,470원 대비 미배당 336,057,470원이 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 내부 상태. 현장조사에서 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 점검합니다.
맺으며 — “권리도 가격도 나쁘지 않지만, 점유 확인이 마지막 관문”
이 사건은 2018.06.04 농협은행주식회사 근저당권을 기준으로 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 493,000,000원으로 최근 12개월 평균 510,750,000원의 96.5%에 놓여 있어, 신건임에도 최근 시세 평균보다 낮습니다.
반면 감정평가서상 임대관계가 미상이고 현장조사 당시 거주인이 부재했다는 점은 별도로 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리구조는 양호, 가격도 최근 평균 이하, 다만 실제 점유관계 확인 후 응찰 판단입니다.
