대구지방법원 2025타경9495. 경산시 중방동 266-5 토지와 지상 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 101호, 2층 201·202·203·205호, 3층 301·302·303·305호, 4층 501호의 다가구주택으로 파악되어 있습니다. 등기상 소유자는 남숙자이며, 현재 권리분석의 말소기준은 2025.04.29 설정된 청도농업협동조합 근저당권 492,000,000원입니다.
등기부만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 2025.10.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026년 등록됐던 국세 압류들도 2026.08.07·2026.08.10 해제로 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 실제 난도는 등기보다 점유자에 있습니다. 총 6명의 실제 임차인이 확인되고, 그중 박우철·이상근·방현지·이기현은 전입일이 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 및 인수 가능성 미상으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9495 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 266-5 · 경상북도 경산시 중앙로17길 66 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 다가구주택 · 1층 1개호, 2층 4개호, 3층 4개호, 4층 1개호 |
| 토지 | 266㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 · 공시지가 667,200원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 · 사용승인일 2010.11.30 |
| 소유자 | 남숙자 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,152,632,900원 / 1,152,632,900원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 정인혜 / 207,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.04.29 청도농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 492,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 확인이 핵심
과거 와촌새마을금고·대구은행·경산축산업협동조합·이춘웅·김재곤 명의의 근저당권과 최상훈의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2025.04.29 청도농업협동조합 근저당권입니다. 이후 정인혜의 2025.10.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 선순위 전입 4명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박우철 | 101호 · 주거 | 2024.08.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이상근 | 202호 · 주거 | 2024.01.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 정태희 | 203호 | 2025.09.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 선순위 대항력 없음 |
| 정미경 | 301호 · 주거 | 2025.09.26 | 2025.09.04 | 2025.12.02 | 없음 | 별도 확인 | 선순위 대항력 없음 |
| 방현지 | 302호 | 2025.04.15 | 미상 | 2025.11.26 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
| 이기현 | 303호 · 주거 | 2024.01.29 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 미상 |
말소기준일은 2025.04.29입니다. 박우철(2024.08.02), 이상근(2024.01.09), 방현지(2025.04.15), 이기현(2024.01.29)은 전입시점만 보면 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
반대로 정태희(2025.09.04)와 정미경(2025.09.26)은 전입일이 말소기준 이후여서 선순위 대항력은 없습니다. 정미경은 2025.12.02, 방현지는 2025.11.26 배당요구를 한 사실이 확인됩니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 6명입니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격보다 ‘미상 인수액’이 먼저다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,152,632,900원입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 비교값이 제시되어 있지 않고, 더 중요한 것은 말소기준 전 전입한 임차인들의 보증금이 미상이라는 점입니다. 따라서 현재 단계에서 이 금액을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
특히 선순위 대항력이 실제로 성립하고 배당으로 회수되지 않는 보증금이 존재한다면, 매수인의 경제적 부담은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 됩니다. 이 때문에 이 물건의 가격 판단 기준은 단순 최저가가 아니라 보증금 확인 후 계산되는 실질취득액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,152,632,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,926,329원 |
| 1. 근저당 · 청도농업협동조합 | 492,000,000원 | 492,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권 · 정인혜 | 207,000,000원 | 207,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 439,706,571원 |
위 계산은 집행비용·청도농업협동조합 근저당·정인혜 신청채권을 기준으로 한 표입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 특히 보증금이 확인되지 않은 임차인의 실제 배당·인수 문제도 확정되지 않았습니다. 따라서 계산표상 매수인 인수액 0원은 확정적인 권리분석 결론으로 사용할 수 없습니다.
⑤ 건물·토지 상태 — 다가구 운용과 위반증축을 함께 본다
- 현황 용도. 감정 이용상태는 1층 101호, 2층 201·202·203·205호, 3층 301·302·303·305호, 4층 501호의 다가구주택입니다.
- 1층 용도 차이. 의뢰목록상 1층은 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황은 다가구주택으로 파악됐습니다.
- 위반건축물. 일반건축물대장에 1층 철근콘크리트 단독주택(다가구) 14㎡와 4층 조립식 단독주택(다가구) 23.72㎡가 무단증축된 것으로 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다.
- 토지 정리. 의뢰목록에는 중방동 266-5, 266-71, 266-72, 272-34로 표시됐으나 토지대장상 2011.01.05 266-5번지로 합병되어 실제 266-5번지에 소재합니다.
- 입지. 중방네거리 남서측 인근의 주택 및 상가지대로, 단독·다가구주택·아파트·주상용건물과 소매점·음식점·식자재마트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 경안로변 시내버스정류장이 도보 약 3~4분 거리에 있고, 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지 조건. 제2종일반주거지역, 면적 266㎡, 평지·사다리형·소로한면이며 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박우철·이상근·방현지·이기현 보증금 확인. 말소기준 전 전입자 4명의 임대차계약서, 보증금, 점유 개시, 확정일자와 배당요구 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 선순위 대항력이 성립하는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 실제 취득원가를 계산해야 합니다.
- 정태희·정미경 구분. 두 임차인은 전입일이 2025.04.29 이후이므로 선순위 대항력은 없지만, 실제 배당관계와 명도 절차는 별도로 확인합니다.
- 배당표 맹신 금지. 계산상 채권자 부족액은 0원이지만 당해세·최우선변제와 미상 보증금이 반영된 확정 배당표가 아닙니다.
- 위반건축물 확인. 1층 14㎡와 4층 23.72㎡ 무단증축 부분의 원상회복·이행강제금·사용 제약 가능성을 확인합니다.
- 다가구 명도 비용. 실제 임차인이 6명이고 건물은 여러 호실로 이용되므로, 낙찰 후 개별 점유자별 인도·협의 비용을 따로 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물의 구체적 범위와 266-5번지 합병 관계를 감정평가서 및 매각목록 원본과 대조합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차계약·건축물대장 및 배당요구 종기 관련 서류를 직접 확인합니다.
맺으며 — “신건 가격”보다 먼저 해결해야 할 4명의 선순위 가능 임차인
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2025.04.29 청도농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 박우철·이상근·방현지·이기현 4명의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현재 최저가 1,152,632,900원을 그대로 실질취득가로 보는 것은 적절하지 않습니다. 이들 임차인의 대항요건과 보증금, 배당 여부가 확인돼야 비로소 인수액을 계산할 수 있습니다. 여기에 1층 14㎡와 4층 23.72㎡의 무단증축까지 존재합니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 물건은 ‘얼마까지 쓸 것인가’보다 먼저 ‘실제로 무엇을 얼마만큼 인수하게 되는가’를 확정해야 하는 사건입니다.
