대구지방법원 2025타경9664. 경산시 진량읍 선화리 윤성1차아파트윤성코아 상가107동 5층 501호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 5층 중 5층에 위치하고 현재 체육시설로 이용되고 있습니다. 소유자 김규용은 2011년 3월 31일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 4월 11일 하양농업협동조합이 채권최고액 286,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다.

그 뒤 2025년 고성동부농업협동조합의 가압류, 하양농업협동조합의 임의경매개시결정, 경산시 압류가 이어졌습니다. 경산시 압류는 2026년 1월 5일 해제로 이미 말소됐고, 나머지 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 단순합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다

임차인은 없습니다. 말소기준은 2011년 4월 11일 하양농업협동조합 근저당권이며 채권최고액은 286,000,000원입니다. 이후 고성동부농업협동조합 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025년 12월 16일 경산시 압류는 2026년 1월 5일 해제로 말소됐습니다. 제공된 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

② 시세 비교 — 숫자는 있지만 직접 비교하면 안 된다

가격자료에는 경산1차윤성의 최근 12건 거래가 있습니다. 최근 12개월 평균은 35,975,000원, 최신 거래는 2026년 9월 45,000,000원입니다. 하지만 거래면적은 40.58㎡ 또는 59.94㎡이고 대상 면적은 874.2821㎡입니다. 면적도, 대상 성격도 맞지 않으므로 이 평균을 본건의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.

따라서 이 물건에서 필요한 것은 주거형 실거래 평균이 아니라 동일 상가동·유사 면적·체육시설 또는 대형 상가의 실제 거래·임대수익 자료입니다. 현재 제공된 가격자료만으로는 감정가 439,000,000원이 적정한지 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권자 합계 297,734,083원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 134,475,917원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 윤성1차아파트 윤성코아 상가107동 5층 501호이며 감정평가상 체육시설로 이용중입니다.
• 주위환경. 부근은 아파트, 소규모 공장, 단독주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 상가동 북동측 폭 약 15미터 포장도로를 통해 주로 차량이 진출입하고, 단지 북측·서측·동측·남측으로 약 3~7미터 포장도로와 접합니다.
• 설비. 공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역·제3종일반주거지역이며 소로3류 저촉, 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 해당합니다.
• 공시지가. 393,100원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
• 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 별도 임차인 신고는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 비교사례 재확보. 40.58㎡·59.94㎡ 주거형 거래를 874.2821㎡ 대상의 직접 시세로 사용하지 말고, 동일·유사 상가 면적의 매매사례를 별도로 확보해야 합니다.
• 수익가치 확인. 체육시설 이용 공간은 임대료·공실기간·관리비가 매매가격에 큰 영향을 주므로 실제 임대수익과 공실 가능성을 확인해야 합니다.
• 유찰 가능성. 관련 경매 통계의 평균 유찰이 4.0회이고 낙찰률이 10.0%이므로 신건 응찰 전에 회차별 가격을 함께 검토할 필요가 있습니다.
• 권리 원본 대조. 말소기준 하양농업협동조합 근저당과 후순위 가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 확인하세요.
• 점유·사용 확인. 감정상 체육시설 이용중이므로 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 사건의 등기상 핵심은 어렵지 않습니다. 2011년 하양농업협동조합 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 정리되며, 제공된 배당자료상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 투자판단의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 감정가 439,000,000원에 대해 제공된 실거래 평균 35,975,000원을 곧바로 비교할 수 없는 이유는 대상 면적 874.2821㎡와 거래표본 40.58㎡·59.94㎡가 서로 전혀 맞지 않기 때문입니다.

게다가 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 낙찰률 10.0%이고 감정 이용상태도 체육시설입니다. 따라서 “인수 0원 = 좋은 가격”으로 연결하면 안 됩니다. 이 물건은 권리상 안전성이 장점이지만, 동일 용도·유사 면적의 거래 및 임대수익 자료가 확보되기 전까지는 신건 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격 검증은 보류. 그것이 현재 데이터에서 가장 일관된 결론입니다.