대구지방법원 2025타경9700. 경산시 사동 초원파크 3층 324호 아파트입니다. 현재 소유자는 송윤호이며, 2007.04.06. 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.11.02. 주식회사대구은행 근저당권 27,500,000원입니다. 해당 근저당권은 이후 한국주택금융공사로 이전됐고, 한국주택금융공사가 2025.11.06. 임의경매를 신청했습니다. 매각으로 소멸하는 권리구조상 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 임대관계는 감정평가 참고사항에서 미상으로 기재돼 있습니다. 등록된 임차인 내역은 없지만, 실제 점유·전입관계까지 단정할 수 있는 상태는 아니므로 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하는 절차는 필요합니다. 권리보다 더 분명한 경고 신호는 가격입니다. 최근 12개월 평균은 57,400,000원인데 최저가는 62,000,000원이며, 최신 거래 40,000,000원보다도 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9700 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 사동 600-3 초원파크 3층 324호 · 경상북도 경산시 백양로 91 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 3층 324호 · 아파트로 이용중 |
| 동일 평형 | 59.95㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 · 사용승인일자 1991.07.15 |
| 소유자 | 송윤호 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 62,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 23,121,712원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2020.09.28. 경산신용협동조합 근저당권 39,000,000원은 2022.11.02. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 주식회사대구은행 근저당권 27,500,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2025.04.28. 한국주택금융공사로 이전됐고, 이어 2025.11.06. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래가 신건 가격을 지지하지 않는다
초원파크 동일 평형 59.95㎡ 거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 60,208,333원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건의 평균은 57,400,000원이며, 최신 거래는 2026.09 · 40,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -7.7%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.95㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 14 | 72,000,000원 |
| 2026.01 | 59.95㎡ | 15 | 51,000,000원 |
| 2025.11 | 59.95㎡ | 12 | 60,000,000원 |
| 2025.09 | 59.95㎡ | 5 | 68,000,000원 |
| 2025.08 | 59.95㎡ | 5 | 56,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 14 | 68,000,000원 |
| 2025.07 | 59.95㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 10 | 69,500,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 9 | 55,000,000원 |
| 2025.06 | 59.95㎡ | 9 | 64,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.95㎡ | 5건 | 57,400,000원 |
신건 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.0%입니다. 전체 12건 평균 60,208,333원과 비교해도 최저가 비율은 103.0%입니다. 더구나 최신 거래가 40,000,000원이고 최근 추세가 -7.7%라는 점까지 고려하면, 현재 회차를 시세보다 저렴한 경매로 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,516,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 32,984,000원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 27,500,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 32,984,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 62,000,000원 | 27,500,000원 | 32,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 49,600,000원 | 27,500,000원 | 20,807,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 39,680,000원 | 27,500,000원 | 11,065,760원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경산시 사동 소재 사동중학교 서측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독다가구주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물이며 사용승인일자는 1991.07.15입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 단지 남서측으로 왕복 4~5차선 포장도로와 접하고, 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 896,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함·저촉되고, 대로3류와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 초원파크는 420세대이며 동일 평형 거래가 확인됩니다. 다만 최신 거래 40,000,000원과 최근 추세 -7.7%를 고려하면 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 60,208,333원보다 최근 12개월 평균 57,400,000원과 최신 거래 40,000,000원을 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -7.7%입니다. 신건 최저가가 최근 평균의 108.0%인 만큼 가격을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 49,600,000원, 2회 유찰 시 39,680,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰도 2.4회로 나타납니다.
- 점유관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 실제 점유·전입관계를 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2022.11.02. 설정된 주식회사대구은행 근저당권과 2025.04.28. 한국주택금융공사로의 권리이전 관계를 원본 등기에서 확인하세요.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 62,000,000원은 최근 12개월 평균 57,400,000원의 108.0%이고, 최신 거래는 40,000,000원입니다. 거래 추세도 -7.7%로 내려와 있습니다. 여기에 초원파크 경매물건 평균 유찰 횟수 2.4회까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 권리에는 큰 가점을 줄 수 있어도, 신건 가격에는 가점을 주기 어려운 물건입니다. 현재 회차보다 유찰 이후 가격을 함께 검토하는 쪽이 데이터와 더 잘 맞습니다.
