대구지방법원 2025타경9736. 대구 동구 율하동 ‘율하리버파크뷰’ 103동 13층 1302호, 전용 125.2㎡ 아파트입니다. 말소기준권리는 2011.08.08. 설정된 주식회사국민은행 근저당권 260,000,000원입니다. 그보다 앞선 2011.06.22. 국민은행 근저당권 180,000,000원은 2018.03.19. 해지로 이미 말소됐고, 현존 말소기준 뒤에 설정된 2018년 국민은행 근저당권과 2024·2025년 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득가는 최저매각가와 같은 502,000,000원입니다. 문제는 가격입니다. 최근 12개월 평균은 473,250,000원, 최신 거래는 485,000,000원인데 최저가가 이를 모두 웃돕니다. 전체 거래 평균 549,666,666원만 보면 싸 보일 수 있지만, 과거 600,000,000원·641,000,000원·670,000,000원·690,000,000원 수준의 고가 거래와 134.88㎡ 거래가 함께 포함돼 있어 현재 가격 판단의 우선 기준으로 삼기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9736 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 율하동 1410 율하리버파크뷰 제103동 제13층 제1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 125.2㎡ · 지하 1층, 지상 15층 중 13층 |
| 사용승인 / 규모 | 2010.08.10 · 율하리버파크뷰 442세대 |
| 소유자 | 김진세 · 2011.01.05. 소유권이전 등기 · 거래가액 271,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 502,000,000원 / 502,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 케이에프케이이오공삼유동화전문유한회사 / 374,652,331원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2011.08.08. 국민은행 근저당권 260,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2018.03.19. 국민은행 근저당권 148,000,000원, 2024.12.20. 신용보증기금 가압류 468,800,000원, 2025.07.28. 근로복지공단 가압류 46,198,650원, 2025.11.11. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 우선하면 신건 가격이 높다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 473,250,000원, 최신 거래 485,000,000원, 그리고 최근 대 과거 추세 -19.5%를 우선해서 보는 것이 맞습니다. 현재 최저가 502,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 125.2㎡ | 13 | 485,000,000원 |
| 2025.07 | 125.2㎡ | 8 | 475,000,000원 |
| 2025.05 | 125.2㎡ | 1 | 440,000,000원 |
| 2025.03 | 125.2㎡ | 15 | 493,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 125.2㎡ | 4건 | 473,250,000원 |
대상 물건과 같은 125.2㎡의 최신 거래는 2025.12. 13층 485,000,000원입니다. 대상 역시 13층이지만 현재 최저매각가는 502,000,000원으로 더 높습니다. 최근 12개월 평균 대비로도 106.1%이며, 최근 거래 구간이 과거 구간보다 -19.5%로 낮아진 추세입니다. 따라서 현재 회차에는 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 502,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,420,000원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 주식회사국민은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사국민은행 | 148,000,000원 | 148,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 468,800,000원 | 86,580,000원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 근로복지공단 | 46,198,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 922,998,650원, 예상 채권자 배당액은 494,580,000원, 미배당액은 428,418,650원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율금초등학교 동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지·근린공원·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하고 간선도로 접근성과 인근 버스정류장 등 교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 중 13층이며 사용승인일은 2010.08.10입니다. 승강기·개별난방·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 20미터 포장도로, 서측 폭 약 15미터, 동측 폭 약 10미터 보행자 전용도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·비행안전제6구역(전술) 등에 해당하며 공시지가는 1,896,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 금지. 502,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.1%이고 최신 거래 485,000,000원보다 높습니다. 전체 평균 549,666,666원만 보고 저평가로 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간과 과거 거래 구간의 추세는 -19.5%입니다. 응찰가는 과거 고점보다 최근 거래 수준을 우선해 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 401,600,000원, 2회 유찰 시 321,280,000원입니다. 현재 회차와는 가격 조건이 크게 달라집니다.
- 임차관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상입니다. 점유자·전입일·보증금·확정일자를 원본 서류와 현장에서 재확인해야 합니다.
- 배당 미충족. 502,000,000원 매각 가정에서도 채권자 미배당액이 428,418,650원으로 계산돼 있으므로 배당표의 채권관계와 신청채권자 지위를 원본과 대조하세요.
- 당해세·최우선변제. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 인수 여부에 영향을 줄 수 있는 사항을 별도 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 가격이 싸다는 뜻은 아니다”
이 물건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2011.08.08. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 실질취득가 502,000,000원은 최근 12개월 평균 473,250,000원의 106.1%이고 최신 13층 거래 485,000,000원보다 높습니다. 더구나 최근 가격 추세는 -19.5%입니다.
따라서 이 사건은 등기상 권리 구조보다 가격과 점유 확인이 승부처입니다. 전체 거래 평균 549,666,666원만 보면 할인처럼 보일 수 있지만, 현재 가격 판단은 최근 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현 회차는 가격 메리트가 확인되지 않으며, 감정요항상 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유와 임차관계를 확인하기 전까지는 권리 안전성을 최종 확정해서는 안 됩니다.
