대구지방법원 2025타경9760. 대구 중구 북성로1가 일대의 대지·토지와 근린생활시설을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 목조 기와 및 판넬지붕 2층 건물과 목조 기와지붕 단층 건물로 이용상태는 근린생활시설입니다. 일반건축물대장상 사용승인일자는 두 건물 모두 1950.01.14로 확인됩니다.
권리의 기준점은 2023.08.03 중앙로신용협동조합 근저당권 732,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 김기완 지분에 대한 농협은행 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 임차인도 없어 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 이 근저당권은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9760 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 북성로1가 37 |
| 등기 부동산 | 대구광역시 중구 북성로1가 36-1, 37 · 도로명주소 대구광역시 중구 북성로 82-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 토지 | 145.5㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 조혜자 지분 5분의 3 · 김기완 지분 5분의 2 |
| 소유권 취득 | 2025.06.24 상속 · 2025.11.25 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 1,197,323,590원 / 1,197,323,590원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙로신용협동조합 / 618,603,771원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 발생하지 않고, 현재 배당 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 과거 서대구신용협동조합과 농협은행의 여러 근저당권은 이미 말소된 상태이며, 현재 경매의 말소기준은 2023.08.03 설정된 중앙로신용협동조합 근저당권입니다.
② 가격 판단 — 신건 1,197,323,590원, 시세 검증은 별도
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,197,323,590원입니다. 동일·유사 근린생활시설의 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로, 현재 가격을 근거 없이 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 수는 없습니다. 특히 토지와 노후 목조건물이 결합된 상업용 물건은 아파트처럼 단순 평균가격으로 비교하기 어렵습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,197,323,590원 | 0원 | 441,437,849원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 957,858,872원 | 0원 | 204,367,778원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 766,287,097원 | 0원 | 14,711,721원 |
현재부터 2회 유찰까지의 가정에서는 채권총액 741,512,505원이 모두 배당되고 채권 미배당은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이는 권리 배당의 구조를 보여주는 것이지, 1,197,323,590원 또는 향후 유찰가가 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,197,323,590원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,373,236원 |
| 2. 근저당권 · 중앙로신용협동조합 | 732,000,000원 | 732,000,000원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,512,505원 | 9,512,505원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 441,437,849원 |
집행비용은 매각가의 1.2% 추정치이며, 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 금액입니다. 현재 배당 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 중구 대안동 소재 대안성당 북서측 인근이며, 주위는 중·소규모 점포와 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 면적 145.5㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·세로장방형이며 도로접면은 중로한면입니다. 공시지가는 2,635,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 속하고 상대보호구역·역사문화환경보존지역에도 포함됩니다.
- 건물. 3-가는 목조 기와 및 판넬지붕 2층, 3-나는 목조 기와지붕 단층이며 두 건물의 일반건축물대장상 사용승인일자는 1950.01.14입니다.
- 설비. 급배수설비와 위생설비가 돼 있습니다.
- 이용상태. 3-가와 3-나 모두 근린생활시설입니다.
- 건축 확인. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가요항표에는 공부와의 차이 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 북성로1가 36-1, 37뿐 아니라 대안동 38-1 위 지상 건물 관계를 현황과 원본에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,197,323,590원을 실거래 시세와 비교할 자료가 없으므로, 주변 상업용 토지·근린생활시설의 개별 거래와 수익가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 노후 건물. 사용승인일자가 1950.01.14인 목조건물이므로 구조 상태와 향후 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 중심상업지역이지만 방화지구·지구단위계획구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이 함께 지정돼 있어 증·개축이나 개발 계획 전 관련 제한을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당권은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 현재 권리자와 배당요구 관계를 등기부·매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현황이 승부처
권리만 놓고 보면 구조는 비교적 단순합니다. 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 형태입니다. 현재부터 2회 유찰 가정까지 채권 미배당도 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 1,197,323,590원이 싸다는 뜻은 아닙니다. 이 물건은 중심상업지역의 토지와 1950.01.14 사용승인 목조 근린생활시설이 결합돼 있고, 일괄매각·제시외 건물·실제 건물 부지 범위까지 함께 살펴야 합니다. 따라서 결론은 권리 위험은 낮지만 신건 가격은 시세 검증 전까지 보류입니다. 응찰 여부는 권리보다 토지가치·건물 활용성·규제·현장 상태를 확인한 뒤 결정하는 편이 맞습니다.
