대구지방법원 2025타경9938. 동대구역우방아이유쉘 105동 24층 2402호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 이동주이며, 2019.01.30 매매를 원인으로 2022.07.15 소유권이전됐고 거래가액은 210,300,000원입니다. 이 사건의 핵심은 근저당이 아니라 2024.07.15 등기된 신슬기의 주택임차권입니다. 보증금은 200,000,000원, 전입·점유개시는 2022.07.08, 확정일자는 2022.06.21로, 2025.11.28 강제경매개시결정보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정된 상태입니다.
현재 신건 매각가 220,000,000원을 기준으로 한 예상배당에서는 집행비용 3,880,000원 뒤 임차인 신슬기에게 보증금 200,000,000원이 전액 배당되므로, 이 회차에서 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 매각가 176,000,000원에 매수인 인수액 27,264,000원, 2회 유찰 시 매각가 140,800,000원에 인수액 61,971,200원이 발생합니다. 즉 낙찰가가 내려가면 그만큼 임차보증금 미배당액이 커지는 대항력 인수형 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9938 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신천동 1508 동대구역우방아이유쉘 105동 24층2402호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 · 24층 |
| 소유자 | 이동주 · 거래가액 210,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 220,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 227,293,149원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
말소기준으로 제시된 권리는 2025.11.28 강제경매개시결정입니다. 그런데 임차인 신슬기는 그보다 앞선 2022.07.08 전입·점유, 2022.06.21 확정일자를 갖고 있고, 2024.07.15 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 보증금 200,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신슬기 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.07.08 | 2022.06.21 | 대항력 有 우선변제 |
또한 갑구에는 2022.07.28 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 해당 등기에는 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 적혀 있으므로, 입찰 전 관련 등기와 매각조건을 함께 원본 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 내려왔고 신건은 높다
동대구역우방아이유쉘은 322세대, 사용승인일은 2022.03.28입니다. 비교 대상 면적은 49.9647㎡이며, 동일 면적대 최근 실거래 9건의 전체 평균은 204,355,555원입니다. 다만 최근 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.96㎡ | 21 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 49.92㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2025.09 | 49.96㎡ | 18 | 200,000,000원 |
| 2025.08 | 49.96㎡ | 7 | 217,000,000원 |
| 2025.06 | 49.96㎡ | 24 | 181,000,000원 |
| 2023.12 | 49.96㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2023.06 | 49.96㎡ | 7 | 226,100,000원 |
| 2023.05 | 49.96㎡ | 2 | 217,500,000원 |
| 2022.09 | 49.96㎡ | 22 | 217,600,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 195,600,000원 |
최근 12개월 5건 평균은 195,600,000원이고 최신 거래는 2026.04 180,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 -9.2%로 낮아졌습니다. 그런데 현재 최저가 220,000,000원은 최근 12개월 평균의 112.5%입니다. 최신 거래와 비교해도 신건 가격이 더 높으므로 시세보다 저렴하다는 평가는 할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,880,000원 |
| 1. 임차인 신슬기 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 227,293,149원 | 16,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액이 0원입니다. 한국주택금융공사의 청구액 227,293,149원 중 예상배당은 16,120,000원이며 미배당액은 211,173,149원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 동대구역네거리 서측 근거리에 위치하며 부근은 아파트단지, 오피스텔, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장·지하철역·기차역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상24층 건물의 24층 2402호이며 승강기, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보설비 등이 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며, 공시지가는 2,865,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 시장 흐름. 동일 면적대 최근 12개월 평균은 195,600,000원이며 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -9.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 배당 확인. 신슬기의 보증금 200,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제되는지 반드시 배당요구·매각물건명세서 원본과 함께 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 최저가 176,000,000원에는 인수 27,264,000원, 2회 유찰 최저가 140,800,000원에는 인수 61,971,200원이 붙는 시나리오입니다.
- 실질취득 기준으로 시세 비교. 1회 유찰 실질취득 203,264,000원, 2회 유찰 실질취득 202,771,200원을 최근 12개월 평균 195,600,000원과 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 180,000,000원이고 최근 거래 추세는 -9.2%입니다. 전체 평균 204,355,555원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.07.28 기재된 민간임대주택등기의 내용과 매각 후 처리 관계를 등기부 및 관련 서류 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가보다 실질취득가가 중요하다”
이 물건은 단순한 ‘신건 2.20억 오피스텔’이 아닙니다. 보증금 200,000,000원의 대항력 있는 임차권이 가격 구조를 결정합니다. 현 회차 220,000,000원에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 그 가격 자체가 최근 12개월 평균 195,600,000원의 112.5%이고 최신 거래 180,000,000원보다 높습니다.
그렇다고 유찰 뒤 최저가만 보고 싸다고 판단할 수도 없습니다. 1회 유찰 시 실질취득 203,264,000원, 2회 유찰 시 202,771,200원으로 임차보증금 인수가 최저가 하락분을 상당 부분 상쇄합니다. 최근 시세는 이전 구간보다 -9.2% 하락했고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.4회입니다. 결론은 현 회차는 가격 부담, 유찰 후에도 실질취득가 기준으로 보수적 접근입니다.
