대구지방법원 2025타경9950. 대구 동구 신서동 영조아름다운나날 101동 10층 1003호 아파트입니다. 현재 소유자는 황진우이고, 2016년 3월 28일 매매를 원인으로 2016년 4월 12일 소유권을 취득했으며 당시 등기부 기재 거래가액은 195,000,000원입니다. 현재 살아 있는 담보권은 없고, 경매의 말소기준은 2025년 5월 27일 신한카드 주식회사의 가압류 12,922,876원입니다. 이후 케이비국민카드, 토스뱅크, 외동농업협동조합, 애큐온저축은행, 에스비아이저축은행의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리만 보면 비교적 단순하지만, 입찰 판단의 핵심은 가격과 점유 확인입니다. 최저가 172,000,000원에 매수인 인수액 0원을 더한 현재 기준 실질취득액도 172,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 168,833,333원보다 높은 수준이고, 가장 최신인 2026년 9월 거래도 153,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9950 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 동구 신서동 543 영조아름다운나날 101동 10층1003호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 동구 안심로 402 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 층 / 구조 | 15층 건물 중 10층 · 철근콘크리트구조 |
| 소유자 | 황진우 · 2016.04.12 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 13,933,497원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 배당모형도 매수인 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 다만 감정평가서 기타참고사항에는 “임대관계 미상”으로 기재되어 있고 거주자 폐문부재로 내부마감 상태도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 ‘임차인 없음’을 점유관계까지 확정된 의미로 확대해석하기보다는, 입찰 전 현황조사·전입세대와 실제 점유자를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 현재 1.72억은 최근 평균 이상
같은 단지 ‘아름다운나날1’의 전용 58.64㎡ 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 168,833,333원, 최저는 153,000,000원, 최고는 190,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 58.64㎡ | 7 | 153,000,000원 |
| 2026.08 | 58.64㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 58.64㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 58.64㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 58.64㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2026.07 | 58.64㎡ | 6 | 165,000,000원 |
| 2026.06 | 58.64㎡ | 6 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 58.64㎡ | 11 | 187,000,000원 |
| 2026.06 | 58.64㎡ | 9 | 163,000,000원 |
| 2026.05 | 58.64㎡ | 4 | 158,000,000원 |
| 2026.05 | 58.64㎡ | 6 | 173,000,000원 |
| 2026.04 | 58.64㎡ | 15 | 190,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 58.64㎡ | 12건 | 168,833,333원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 172,000,000원은 최근 12개월 평균 168,833,333원의 101.9%입니다. 특히 최신 거래는 2026년 9월 153,000,000원입니다. 따라서 현재 회차는 최근 시세보다 싸게 진입하는 구간이 아닙니다. 1회 유찰 시 최저가는 137,600,000원, 2회 유찰 시 110,080,000원으로 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,208,000원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,922,876원 | 12,922,876원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 12,038,529원 | 12,038,529원 |
| 갑구 12번 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 21,619,325원 | 21,619,325원 |
| 갑구 13번 가압류 · 외동농업협동조합 | 17,372,387원 | 17,372,387원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 8,274,783원 | 8,274,783원 |
| 갑구 15번 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사 에스비아이저축은행 | 10,839,681원 | 10,839,681원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 85,724,419원 |
제공된 배당모형에서는 채권총액 83,067,581원이 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 85,724,419원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·상가·학교·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트까지 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 아름다운나날1, 총 782세대이며 사용승인일은 2003.09.26입니다.
- 도로. 단지 서측 약 20m, 남측 약 15m, 동측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 및 택지개발 관련 지정이 확인됩니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,644,000원/㎡입니다.
- 건물. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 거주자 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세보다 싸다고 보지 말 것. 실질취득 172,000,000원은 최근12개월 평균의 101.9%입니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최신인 2026.09 실거래는 153,000,000원입니다. 현재 최저가와 함께 비교해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상·폐문부재입니다. 전입·점유 현황을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 회차 시나리오. 1회 유찰 137,600,000원, 2회 유찰 110,080,000원으로 내려가므로 현재 신건과 유찰 후 가격을 분리해 판단해야 합니다.
- 강제경매 구조 확인. 말소기준은 2025.05.27 신한카드 가압류이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 신건 가격은 싸지 않다”
이 물건은 현재 확인자료 기준으로 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 다수 가압류도 매각으로 소멸합니다. 권리 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이고 폐문부재였으므로 실제 점유 확인은 남아 있습니다.
가격 쪽은 더 분명합니다. 현재 실질취득액 172,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 168,833,333원의 101.9%입니다. 최신 거래 역시 153,000,000원입니다. 따라서 현재 신건은 권리상 인수 부담은 낮지만 가격 메리트까지 확보된 물건은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 권리를 피하는 것이 아니라, 점유를 확인하고 최근 실거래보다 충분히 낮은 가격에서 진입할 수 있는지를 판단하는 데 있습니다.
