대구지방법원 2025타경9985. 대구 북구 노원동1가 삼영사랑마을아파트 4층 506호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 181,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 하지만 이 사건은 가격부터 볼 물건이 아닙니다. 배상호가 2004.02.09 전입했고, 배당요구도 2025.12.29 접수했습니다. 분석상 말소기준은 2015.10.22 강계조 근저당권 65,000,000원이므로 전입이 훨씬 앞서며, 대항력은 있는 것으로 확인됩니다.
문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 그 미배당액은 낙찰자에게 이어질 수 있습니다. 따라서 현재 배당표의 ‘매수인 인수 0원’ 계산만으로 이 사건을 인수 0원 물건이라고 판단하면 안 됩니다. 보증금이 밝혀져야 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9985 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 노원동1가 144 삼영사랑마을아파트 4층 506호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 제4층 제506호 · 지하1층, 지상13층 건물 |
| 소유자 | 이현지 · 2004.09.20 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 181,000,000원 / 181,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.19 |
| 용도지역 | 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 11년 빠른 전입
등기상 말소기준으로 산정된 권리는 2015.10.22 설정된 강계조 근저당권 65,000,000원입니다. 그 뒤의 배영호 근저당권 30,000,000원, 서울보증보험주식회사 가압류 10,000,000원, 동양자산관리대부주식회사 가압류 7,832,416원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배상호 | 2004.02.09 | 미상 | 미상 | 2025.12.29 | 대항력 有 우선변제 미상 미배당 승계 가능 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위와 예상 배당액을 계산할 수 없습니다. 다만 전입 자체가 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금이 있다면 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 이 사건에서는 보증금 확인이 응찰가 산정보다 먼저입니다.
③ 가격 판단 — 시세가 아니라 ‘실질취득가’부터 확정해야 한다
확인 가능한 실거래 시세 자료가 없고, 대항력 임차인의 보증금도 미상입니다. 따라서 최저매각가 181,000,000원만 보고 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 상당 부분이 미배당으로 남는 구조라면 낙찰가가 내려가더라도 매수인이 인수하는 금액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 구조가 될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,334,000원 |
| 1. 근저당 · 강계조 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 2. 근저당 · 배영호 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 가압류 · 동양자산관리대부주식회사 | 7,832,416원 | 7,832,416원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,833,584원 |
위 배당계산은 확인된 채권 기준입니다. 배상호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 임차보증금 배당 및 미배당 인수액은 반영할 수 없습니다. 따라서 소유자 잔여와 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원대오거리 북동측 인근으로 노선상가, 소규모 공장, 소규모 아파트단지, 단독 및 다가구주택 등이 형성돼 있으며 주거환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 간선도로 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지하1층·지상13층 건물 중 제4층 제506호로, 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가 1,483,000원/㎡, 토지는 2필 일단의 부정형·평지입니다.
- 공부와 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 배상호 보증금 확인. 가장 중요한 선결사항입니다. 보증금 규모를 알아야 예상 배당, 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권과 실제 배당순위는 현재 정할 수 없습니다.
- 2014.09.25 근저당 확인. 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 현재 상태와 매각 후 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원문으로 대조해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 시 144,800,000원, 2회 유찰 시 115,840,000원이지만 임차보증금 인수액이 확인되기 전에는 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 현장조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재해 내부 구조·마감상태를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 보증금을 확인할 물건”
이 물건은 신건 최저가가 181,000,000원이지만, 지금 단계에서 가격만으로 판단할 수 없습니다. 배상호의 전입이 2004.02.09로 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 낙찰자가 이를 떠안을 수 있으므로 실질취득가는 현재 산정 불가입니다.
또한 2014.09.25 설정 후 한국자산관리공사로 이전된 근저당 기록도 입찰 전 원문 대조가 필요합니다. 결론은 명확합니다. 보증금·확정일자·선순위 근저당 상태가 확인되기 전에는 가격 판단도, 안전한 응찰가 산정도 보류해야 합니다.
