창원지방법원 2023타경13034. 소유자 성희재 명의의 창녕군 유어면 선소리 양어장·동식물관련시설 및 토지 일괄매각 사건입니다. 2017년 3월 22일 설정된 창녕농업협동조합 근저당권 65,000,000원이 말소기준권리이며, 2023년 11월 16일 같은 조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 석균식·문현수 2명입니다. 전입일은 각각 2018년 8월 6일과 2020년 7월 14일로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 두 임차인은 대항력이 없고, 배당에서 보증금을 전부 회수하지 못하더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 배당순위와 최우선변제 반영 여부는 원본 서류로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2023타경13034 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창녕군 유어면 선소리 135-7, 135-8 제1동호 · 도로명 경상남도 창녕군 유어면 유장길 19-71 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 양어장·미꾸리양어장·작물재배사(버섯)·우사·퇴비화시설·퇴비저장시설·창고 등 |
| 소유자 / 채무자 | 성희재 / 문일환 |
| 감정가 / 최저가 | 216,377,000원 / 51,953,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 창녕농업협동조합 / 893,633,670원 |
| 말소기준권리 | 2017.03.22. 창녕농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 65,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 실제 임차인 2명
말소기준은 2017년 창녕농업협동조합 근저당권입니다. 근저당권 자체와 2023년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 두 임차인의 전입은 모두 말소기준 이후여서 대항력이 없으며, 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 석균식 | 본건 전체 · 양어장 | 2018.08.06 | 보증금 미상 차임 416,666원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문현수 | 미상 | 2020.07.14 | 보증금 미상 차임 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 24.01%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 51,953,000원으로 감정가 216,377,000원의 24.01%입니다. 인수액이 0원이므로 권리상 실질취득도 최저가와 같은 51,953,000원입니다. 그러나 본건은 양어장·작물재배사·우사 등 특수용도 시설과 다수 토지의 일괄매각입니다. 감정가 대비 비율만으로 일반 매매시장과의 가격 우위를 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 감정가의 24.01% | 51,953,000원 | 50,617,846원 | 14,382,154원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 감정가의 16.81% | 36,367,100원 | 35,312,492원 | 29,687,508원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 감정가의 11.77% | 25,456,970원 | 24,598,745원 | 40,401,255원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 창녕농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 소멸하지 않는 선순위 권리나 대항력 임차인이 없어 매수인 인수는 계속 0원입니다. 즉 유찰에 따른 채권자의 미회수액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 51,953,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,335,154원 |
| 1. 근저당 · 창녕농업협동조합 | 65,000,000원 | 50,617,846원 |
| 근저당 미배당 | - | 14,382,154원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 2.6%로 추정된 1,335,154원이며, 나머지 50,617,846원이 등기상 채권최고액 65,000,000원의 근저당권에 배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호 6·7은 동식물관련시설 미꾸리양어장, 기호 9는 작물재배사(버섯), 기호 13은 양어시설, 기호 17·18은 동식물관련시설, 기호 26은 우사, 기호 28은 우사·퇴비화시설· 퇴비저장시설·창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 일반철골구조·강파이프구조·경량철골구조의 단층 건물로, 칼라강판·판넬 지붕과 콘크리트벽체·강판·판넬 등의 마감이 확인됩니다. 기호 9에는 냉방설비가 구비돼 있습니다.
- 입지·교통. 유장마을회관 북서측·남서측 인근 및 근거리에 위치하며, 주변은 농경지· 주택·임야 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경과 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 표시 토지. 지목 양어장, 토지면적 677㎡, 공시지가 25,100원/㎡, 평지·세로장방형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 토지 규제. 농림지역·생산관리지역·계획관리지역이 포함되며 농업진흥구역·농업보호구역, 가축사육제한구역, 도로구역·접도구역 등이 필지별로 적용됩니다. 가축사육제한은 모든 축종 제한 구역과 소·말·사슴·양 사육가능 구역이 함께 확인됩니다.
- 공부상 차이. 기호 8·25·27 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 동식물관련시설의 건부지로 이용 중입니다.
- 일괄매각. 제시외 구축물이 포함되며, 목록 17·18 건물은 창녕군 보조금 지원 건축물로 매수요건 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보조금 건축물 매수요건. 목록 17·18 건물에 대해 창녕군 등 관할 지방자치단체에 매수 가능 조건과 의무사항을 확인하세요.
- 경계 측량. 토지와 인접필지의 경계가 불분명하고 측량 결과에 따라 이용상황·점유현황이 달라질 수 있으므로 지적측량 필요성을 검토하세요.
- 타인 소유 시설. 기호 14 토지에는 건축물대장상 타인 소유 제시외 건물이 있고, 기호 9·13·26·28 건물 지붕에는 타인 소유로 탐문된 태양광발전설비가 있습니다.
- 평가 제외 시설. 기호 20 토지와 인접필지 지상의 비닐하우스 창고는 평가에서 제외됐으며, 위치와 경계 확인에는 측량이 필요합니다.
- 폐기물·폐자재. 일부 토지와 건물·제시외 구축물 내부에 폐기물, 폐자재, 토사 등이 소재하므로 현장 잔존량과 처리 범위를 확인하세요.
- 현황 구거·도로 저촉. 기호 21·22·23 일부는 현황 구거로 추정되고, 기호 31·32는 접도구역에 저촉되며 기호 32 일부는 도시계획시설 도로와 도로구역에 저촉됩니다.
- 가설건축물 행정사항. 기호 2·10·14·15 토지의 가설건축물축조신고 존부와 세부내용을 관계기관에 재확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 두 임차인은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사서 원본을 대조하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “안전한 물건”은 다르다
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 명확합니다. 2017년 창녕농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 전입한 실제 임차인 2명은 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차의 권리상 실질취득도 최저가와 같은 51,953,000원입니다.
그러나 4회 유찰과 감정가의 24.01%라는 숫자를 곧바로 저가매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 다수의 양어·축산·재배시설과 토지를 함께 취득하는 특수용도 일괄매각이며, 보조금 건축물의 매수요건, 불분명한 경계, 타인 소유 건물·태양광설비, 평가 제외 시설, 폐기물·폐자재와 토지이용 제한이 동시에 존재합니다. 권리는 소멸형이지만, 입찰 판단은 현장·측량·행정 실사를 통과한 뒤에만 가능합니다.