금전 인수는 0원, 그러나 전입 26명과 시세 공백을 확인해야 한다 — 부산 비.엘타워 601호

부산지방법원 2024타경108755. 부산 수영구 민락동 비.엘타워 6층 601호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2020.12.29. 소유권보존과 함께 남부산농업협동조합 명의의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 경매신청 청구액은 2,591,241,051원입니다.

등기와 전입일을 순서대로 놓으면 금전 인수 판단은 명확합니다. 조사된 26명의 전입일은 모두 2020.12.29. 이후이고, 임차권등기를 마친 박정훈의 전입일도 2021.07.23.입니다. 따라서 제공된 권리관계와 배당 시나리오에서는 낙찰자가 승계하는 임차보증금이나 근저당 채무가 0원으로 계산됩니다.

그러나 권리가 후순위라는 사실과 점유 확인이 불필요하다는 뜻은 다릅니다. 26명 가운데 박정훈을 제외한 25명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 일부는 점유 부분도 미상입니다. 이들의 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유자·퇴거 여부와 배당요구 관계는 매각물건명세서 및 현황조사 원문과 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원

말소기준은 2020.12.29. 설정된 남부산농업협동조합의 근저당권입니다. 2023.08.14. 등기된 박정훈의 주택임차권은 계약일 2021.07.02., 확정일 2021.07.05., 전입·점유개시일 2021.07.23.으로 모두 말소기준보다 늦습니다. 보증금은 130,000,000원이지만 후순위 권리로 매각에 따라 소멸하며, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차인·전입 조사 — 26명 모두 말소기준 이후

보증기관의 대위변제·승계 신고는 없으므로 중복된 보증기관 신고를 제외할 대상은 없습니다. 조사된 인원은 26명이며, 전입일은 모두 말소기준인 2020.12.29. 이후입니다. 따라서 대항력은 모두 없는 것으로 분류됩니다. 배당요구가 확인된 사람은 8명이며, 박정훈을 제외한 25명의 보증금은 미상입니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 84,280,000원으로 감정가 172,000,000원의 49%입니다. 금전 인수가 없으므로 현재 회차의 실질취득금액도 84,280,000원입니다. 다만 동일 물건군의 최근 거래나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 비교할 수 없습니다.

유찰이 이어지면 담보권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 근저당 미배당금이 매수인에게 이전되는 구조는 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 판단의 핵심은 채권자의 미회수액이 아니라, 오피스텔 601호 자체의 임대수익·공실 가능성·현장 상태와 실제 거래 가능한 가격입니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,280,000원 가정)

매각대금은 집행비용을 제외하고 선순위 근저당에 배당되는 구조입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 근저당 미배당금과 후순위 임차권의 미회수 보증금은 제공된 계산상 매수인이 인수하지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 이용상태에서도 해당 구간은 오피스텔로 분류됩니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 한바다중학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2020.12.17이며, 승강기·소화전·화재탐지·퍼즐식 주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 토지. 준주거지역의 평탄한 정방형 토지로, 토지면적은 229.8㎡이고 공시지가는 4,190,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 포함되며 공부와의 차이와 위반건축물은 없습니다.
• 환금성. 최근 거래가격이 확인되지 않고 관련 경매 통계의 매각률이 0.0%로 표시돼, 매도 가능 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입 기록 원본 대조. 26명의 전입·점유 기록이 601호 실제 점유관계와 일치하는지 전입세대확인서와 현황조사 원문으로 재확인하세요.
• 보증금 미상 인원 확인. 대항력은 없더라도 보증금이 확인되지 않은 25명의 계약관계·퇴거 여부는 명도 일정에 영향을 줄 수 있습니다.
• 박정훈 임차권 확인. 보증금 130,000,000원의 임차권등기는 후순위 소멸 대상이지만 현재 점유와 임차권등기 말소 절차를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 매각 후 임대의무와 임대료 제한 등 등기 효력이 어떻게 처리되는지 관계기관 및 원본 문서로 확인하세요.
• 시세·임대료 현장 조사. 최근 실거래 비교값이 없으므로 동일 건물과 인근 오피스텔의 매매가·보증금·월세·공실을 직접 조사해야 합니다.
• 퍼즐식 주차 확인. 주차설비의 사용 가능 여부, 운영비와 실제 이용 편의성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비의 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능액은 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — 권리는 소멸형, 판단의 승부처는 점유와 가격

이 사건의 권리 순서는 분명합니다. 2020.12.29. 근저당이 말소기준이고, 조사된 26명의 전입과 박정훈의 130,000,000원 임차권은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 계산에서 실질취득금액은 최저매각가와 같은 84,280,000원, 금전 인수는 0원입니다.

다만 이 물건을 단순한 안전형으로만 평가하기는 어렵습니다. 전입 조사 인원이 많고 보증금 미상자가 25명이며, 민간임대주택등기가 존재합니다. 여기에 가격을 검증할 최근 실거래가 없고 2회 유찰, 소규모 오피스텔이라는 환금성 변수가 겹칩니다. 결론은 권리상 금전 인수는 없지만, 점유·행정등기·가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.