인수는 0원이지만, 25명 점유관계가 복잡하다 — 부산 비.엘타워 701호

부산지방법원 2024타경108755. 부산 수영구 민락동 비.엘타워 7층 701호, 대상면적 26.67㎡의 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2020년 12월 29일 남부산농업협동조합 앞으로 채권최고액 3,000,000,000원의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정·국세 압류·주택임차권등기는 매각으로 소멸합니다.

권리 순위만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난도는 등기부보다 점유관계에서 높아집니다. 현황조사와 문건접수 등에 이름이 기재된 사람은 총 25명이고, 이 가운데 황주수의 보증금 125,000,000원을 제외한 24명의 보증금은 확인되지 않았습니다. 전입일은 모두 말소기준일 이후지만, 실제 점유자와 사용 범위, 명도 상대방을 현장에서 가려내야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 점유 확인은 별개

말소기준은 2020년 12월 29일 남부산농업협동조합 근저당입니다. 기재된 임차인·점유자 중 가장 빠른 전입일은 2021년 1월 8일로, 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이들의 보증금은 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 황주수의 임차보증금 125,000,000원도 전입일이 2022년 7월 8일이어서 매수인 인수액에는 포함되지 않습니다.

임차인·점유관계 — 25명 모두 말소기준 이후

보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 기재된 실제 임차인·점유 관계는 25명입니다. 25명 전원이 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없지만, 보증금이 확인된 사람은 황주수 1명뿐입니다. 배당요구가 확인된 사람은 8명이고, 4명은 사용 범위가 ‘전부’ 또는 ‘건물 전부’로 기재돼 있습니다.

② 가격 판단 — 49% 할인과 시세 할인은 다르다

감정가 184,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 90,160,000원, 감정가의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 90,160,000원입니다.

그러나 이 물건은 비교할 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 51% 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 감정가는 기준 가격이고, 실제 매도 가능 가격은 같은 건물·인근 오피스텔 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 88,137,120원이 근저당권자에게 배당되고, 2,911,862,880원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 한바다중학교 동측 인근이며, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2020.12.17. 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물로, 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·퍼즐식 주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
• 용도. 감정 이용상태상 13호부터 24호까지는 오피스텔이며, 이 물건도 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
• 토지·규제. 정방형 평지, 준주거지역·도시지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하)과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 토지가격. 토지면적 229.8㎡, 공시지가 4,190,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 대상면적은 26.67㎡이고 최근 실거래 비교 금액이 확인되지 않아, 실제 매도 가능 가격과 임대수요를 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 확인. 25명 중 실제로 701호를 점유하는 사람과 이미 퇴거한 사람을 구분하고, 전부·건물 전부로 기재된 4명의 관계를 확인하세요.
• 보증금·계약서 확인. 황주수 외 24명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
• 명도 대상 특정. 대항력은 없지만 점유자가 존재하면 인도명령과 명도 협의가 필요합니다. 호실 내부 확인과 실제 사용 상태 확인이 선행돼야 합니다.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 등기 표시가 있으므로 매각 후 효력과 말소 절차를 원본에서 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가의 49%라는 비율만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실거래와 임대 가능 금액을 확인하세요.
• 용도 확인. 공부상 업무시설(오피스텔)이므로 주거 이용 여부와 관계없이 해당 용도에 맞는 금융·세금·임대 조건을 확인하세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 종기 이후 접수 서류를 확인하세요.
• 관리비·주차. 미납 관리비와 퍼즐식 주차설비의 실제 이용 조건을 관리 주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 점유가 단순하다”

이 물건의 등기상 결론은 분명합니다. 말소기준은 2020.12.29. 남부산농협 근저당이고, 25명의 전입일은 모두 그 이후이므로 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 90,160,000원에서 발생하는 근저당 미배당 2,911,862,880원도 낙찰자가 떠안을 금액이 아닙니다.

다만 실전 난도는 낮지 않습니다. 한 호실에 25명의 점유관계가 기재돼 있고, 24명의 보증금이 확인되지 않으며, 전부 또는 건물 전부로 기재된 사람도 4명입니다. 여기에 민간임대주택등기와 실거래 비교 부재까지 겹칩니다. 감정가의 49%라는 숫자는 눈에 띄지만, 시세보다 싸다는 근거는 아닙니다. 이 사건은 권리금 인수보다 실제 점유자 특정·명도 가능성·시장가격 검증이 승부처입니다.