부산지방법원 2024타경108755. 부산 수영구 민락동 비.엘타워 7층 702호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정평가 이용상태도 해당 호군을 오피스텔로 구분하고 있습니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 2020.12.29. 설정된 남부산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 채권최고액은 3,000,000,000원이고 공동담보목록 제2020-405호가 기재되어 있습니다.
경매개시결정과 주택임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 특히 이은혜의 임차권등기는 보증금이 125,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 전입·점유개시일이 2023.01.13.로 말소기준보다 늦고 대항력이 없는 후순위 임차권입니다. 따라서 보증금과 낙찰가의 차액이 매수인에게 승계되는 구조가 아니며, 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로 186, 7층 702호 (민락동, 비.엘타워) |
| 용도 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상 면적 29.75㎡ · 9층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 192,000,000원 / 94,080,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권액 | 2,591,241,051원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.29. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인일 | 2020.12.17 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 매각으로 소멸
말소기준권리 이후 2024.08.13. 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025.09.01. 이은혜 명의의 주택임차권이 등기됐습니다. 임차권의 계약일과 확정일자는 2022.12.19., 전입일과 점유개시일은 2023.01.13.로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 이 임차권은 매각으로 소멸하며 권리상 미배당 보증금을 매수인이 인수하지 않습니다.
② 임차인·점유 현황 — 신고 인원 25명, 모두 말소기준 이후 전입
확인된 점유·임차 신고 인원은 25명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 가장 이른 전입일은 2021.01.08.로 말소기준일인 2020.12.29.보다 늦습니다. 따라서 확인된 인원 전부가 말소기준권리에 대항할 수 없는 후순위 전입으로 분류됩니다. 다만 이은혜 외 인원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 계약관계와 점유 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예인 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 한수정 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 / 미상 | 2024.10.08 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 진봉기 | 미상 | 2021.01.12 | 미상 / 미상 | 2025.03.12 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 장해든 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 / 미상 | 2024.10.17 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김경연 | 전부 | 2022.12.29 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김지원 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이정하 | 미상 | 2021.01.22 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 홍지연 | 미상 | 2021.02.19 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 허준보 | 전부 | 2023.01.20 | 미상 / 미상 | 2024.10.21 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이상진 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김지우 | 미상 | 2021.02.23 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 안성웅 | 미상 | 2024.03.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김여진 | 미상 | 2023.02.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 박소윤 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 / 미상 | 2024.11.19 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김은실 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 황주수 | 전부 | 2022.07.08 | 미상 / 미상 | 2024.10.10 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김희진 | 미상 | 2023.03.17 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 전민지 | 전부 | 2021.01.22 | 미상 / 미상 | 2024.08.23 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 안성연 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 강혜정 | 미상 | 2024.01.08 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 홍정호 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 김수민 | 미상 | 2021.02.01 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 배승희 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 / 미상 | 미상 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 정혜인 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 / 미상 | 2024.11.19 | 대항력 없음우선변제 미상승계 없음 |
| 이은혜 | 건물 전부 | 2023.01.13 | 125,000,000원 / 2022.12.19 | 2025.09.01 | 대항력 없음우선변제 후순위승계 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가 192,000,000원의 49%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가와 최근 낙찰가는 확인되지 않습니다. 건물은 12세대이고 사용승인일은 2020.12.17.이며, 대상 면적은 29.75㎡입니다.
실거래 비교 기준이 없는 상태에서는 감정가 대비 낙폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 감정가는 평가 기준이고 시장에서 실제로 체결된 가격과 같지 않기 때문입니다. 특히 동일 건물의 평균 유찰 횟수가 1.6회인데 이 물건은 이미 2회 유찰됐으므로, 반복 유찰이 권리 문제뿐 아니라 수요·가격·점유 난도를 반영한 결과인지 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 2.2% 추정) | - | 2,093,440원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 91,986,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권자에게 91,986,560원이 배당되고 채권최고액 기준 2,908,013,440원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정 이용상태도 기호 13~24를 오피스텔로 구분합니다.
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 한바다중학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 사용승인일은 2020.12.17.입니다. 승강기·소화전·화재탐지·퍼즐식 주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 정방형 평지의 주거용 건부지이며 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 ㎡당 4,190,000원입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소형 오피스텔이고 최근 실거래·최근 낙찰가가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 25명 점유관계 대조. 전입자별 실제 거주 여부와 702호 점유 여부, 전부 점유로 표시된 인원 사이의 관계를 현장에서 확인하세요.
- 이은혜 임차권 확인. 보증금 125,000,000원은 권리상 인수되지 않지만, 임차권등기와 실제 인도 상태가 일치하는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기 내용과 매각물건명세서의 인수·말소 기재를 대조하고 임대의무와 관련된 행정상 상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 최저가는 감정가의 49%이나 비교 실거래가가 없습니다. 인근 오피스텔의 면적·준공연도·층을 맞춘 거래 및 임대료를 별도로 조사해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 현재 최저가는 94,080,000원이며, 3회 유찰 시 65,855,999원, 4회 유찰 시 46,099,199원입니다. 낮은 가격만 보지 말고 명도와 공실 위험을 함께 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원과 쉬운 물건은 같은 말이 아니다”
이 물건은 등기 순위만 보면 핵심이 분명합니다. 2020.12.29. 근저당권이 말소기준이고, 확인된 전입과 이은혜의 임차권등기는 모두 후순위라 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금 125,000,000원이 최저가보다 크더라도 대항력이 없어 실질취득액이 보증금으로 고정되는 구조도 아닙니다.
그러나 현황조사 등에 확인된 인원이 25명이고 다수의 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 여기에 비교 가능한 실거래가가 없고 이미 2회 유찰된 소형 오피스텔이라는 점까지 겹칩니다. 따라서 감정가의 49%라는 숫자만으로 가격 매력을 인정하기 어렵습니다. 권리 인수는 소멸형, 실제 승부처는 점유 확인과 시세 검증. 이 두 가지가 해소되기 전에는 낮은 최저가보다 불확실성을 먼저 가격에 반영해야 합니다.