감정가 49%·인수 0원, 그러나 26명 점유 신고가 얽힌 비.엘타워 703호

부산지방법원 2024타경108755. 수영구 민락동 비.엘타워 7층 703호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 주식회사센티움홀딩스 소유로 2020.12.29 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준입니다. 최저매각가는 2회 유찰을 거쳐 77,910,000원까지 내려왔습니다.

권리 순서만 보면 전입 신고는 가장 이른 장해든의 2021.01.08부터 시작됩니다. 모두 말소기준일인 2020.12.29보다 늦기 때문에 신고된 26명 전원이 선순위 대항력을 갖지 않습니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람도 없어, 보증기관을 제외한 실제 임차인·점유 신고 인원은 26명입니다. 따라서 배당 부족분이 임차보증금 인수로 전환되는 구조는 아니며, 제시된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 금전 인수와 점유 정리는 별개의 문제입니다. 24명은 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 김영민과 김희진은 각각 125,000,000원, 120,000,000원의 주택임차권등기 이력이 있습니다. 모두 말소기준보다 후순위지만, 동일 호실을 두고 다수의 전입 및 배당요구가 나타나므로 실제 점유자, 퇴거 여부, 인도 대상자를 입찰 전에 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 소멸, 민간임대주택등기는 확인 필요

말소기준은 2020.12.29 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 김영민의 주택임차권은 2023.05.15 등기됐다가 2023.06.27 말소됐고, 김희진의 주택임차권은 2025.03.10 등기됐습니다. 두 임차권 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 후순위입니다. 2024.08.13 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 신고 — 실제 인원 26명

보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 실제 임차인·점유 신고자는 26명입니다. 모두 2020.12.29 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력은 없습니다. 다만 24명은 보증금과 확정일자가 미상이고, 일부는 배당요구를 했으므로 배당요구서·임대차계약서·현황조사 원본을 서로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 메리트는 확인 불가

최저매각가 77,910,000원은 감정가 159,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 호실 또는 비교 가능한 동일 면적의 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가가 없어, 최저가를 실제 시장가격과 비교할 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 51% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다.

동일 건물 경매 통계에는 평균 유찰 횟수 1.6회, 낙찰률 0.0%가 표시돼 있고, 이번 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 감정가 할인은 크지만 실제 거래가격과 환금성을 검증할 자료가 부족하므로, 가격 점수는 보수적으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 77,910,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용 1,802,380원을 제외한 76,107,620원이 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당권 미배당액은 2,923,892,380원, 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정 이용상태에서도 기호 13~24는 오피스텔로 기재돼 있습니다.
• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 한바다중학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2020.12.17입니다. 승강기·소화전·화재탐지·퍼즐식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 정방형·평지의 주거용 건부지이며, 토지면적은 229.8㎡, 공시지가는 4,190,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 동일 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회이며 낙찰률은 0.0%입니다. 실거래 비교값이 없어 실제 매매 환금성은 별도 조사가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자 특정. 신고된 26명 중 현재 실제 점유자와 이미 퇴거한 사람을 구분하고, 현장 출입·우편물·관리사무소 확인 결과를 대조하세요.
• 보증금 미상 24명. 대항력은 없지만 배당·명도 사실관계 확인을 위해 배당요구서와 임대차계약서 제출 여부를 확인하세요.
• 김영민 임차권. 125,000,000원 임차권등기가 2023.06.27 말소된 경위와 현재 점유 여부를 확인하세요.
• 김희진 임차권. 120,000,000원 임차권등기의 배당요구 및 매각물건명세서 기재 내용을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 낙찰 후 말소 처리와 임대사업 관련 의무 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가의 49%라는 할인율 대신 인근 오피스텔 실거래·전월세 계약·공실·관리비를 기준으로 응찰가를 정하세요.
• 미반영 배당항목. 당해세와 최우선변제 가능액을 확인해 배당표 변동 가능성을 점검하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 현장 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 26명의 실체 확인

이 물건의 금전적 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2020.12.29 근저당권이 말소기준이고, 신고된 26명의 전입은 모두 그 이후입니다. 김영민과 김희진의 임차권등기도 후순위이므로 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리상 인수액이 없다는 이유만으로 단순한 물건은 아닙니다. 동일 호수에 26명이 신고돼 있고 24명의 보증금·확정일자가 미상이며, 민간임대주택등기도 존재합니다. 여기에 실거래 비교값이 없어 최저가 77,910,000원이 시장가격보다 낮은지도 검증되지 않았습니다. 따라서 결론은 금전 인수는 안전하지만, 점유·행정·가격 확인 부담이 큰 물건입니다. 현장과 원본 서류에서 26명의 관계가 정리되지 않는다면 감정가 49%라는 숫자만으로 접근해서는 안 됩니다.