인수 0원이어도 단순하지 않다 — 점유관계 25명인 민락동 비.엘타워 801호

부산지방법원 2024타경108755. 수영구 민락동 비.엘타워 8층 801호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2020년 12월 29일 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 등기된 전민지의 임차보증금은 130,000,000원으로 최저가보다 크지만, 전입일과 점유개시일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 임차권등기도 후순위입니다. 따라서 보증금 미회수액이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.

그러나 인수액이 0원이라는 사실만으로 단순한 사건은 아닙니다. 현황조사와 문건접수 등에 나타난 인원이 총 25명이고, 대부분 점유 부분·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리 이후라 권리상 대항력은 없지만, 실제 사용관계와 현재 점유자를 특정하지 못하면 인도명령과 명도 협의가 길어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유 확인은 필수

말소기준권리는 2020.12.29. 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 전민지 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.11.25. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만 순위는 최초 설정일을 유지합니다.

임차인·점유관계 (조사·신고된 인원 25명)

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 보증금 중복합산 문제도 없습니다. 전민지는 임대차계약일과 확정일자가 2021.01.05., 점유개시일이 2021.01.19., 전입일이 2021.01.22.입니다. 모두 말소기준권리인 2020.12.29.보다 늦으므로, 임차보증금 130,000,000원이 최저가보다 크더라도 매수인이 그 차액을 인수하지 않습니다. 다만 배당재원이 선순위 근저당에도 부족해 보증금 회수 가능성이 낮다는 점은 명도 협의의 현실적 난도를 높일 수 있습니다.

② 가격 판단 — 49% 할인만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 90,160,000원으로 감정가 184,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건은 동일 면적의 신뢰할 만한 실거래 비교값이 확인되지 않습니다. 분석대상 면적도 동일 건물 통계 면적과 일치하지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 부족합니다.

동일 주소지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회, 집계상 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 사건은 이미 2회 유찰됐습니다. 오피스텔은 아파트보다 면적·임대수익·공실·관리비에 따라 매수층이 좁아질 수 있으므로, 감정가 대비 할인율보다 실제 임대수익과 재매각 가능성을 우선 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당권에 배당되고, 근저당권 미배당액은 2,911,862,880원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 한바다중학교 동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 2020.12.17. 사용승인됐습니다. 승강기·도시가스 난방·화재탐지·퍼즐식 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
• 용도. 본 호실은 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 공동주택이나 아파트로 전제한 가격 비교는 적절하지 않습니다.
• 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 평지의 정방형이며 공시지가는 4,190,000원/㎡입니다.
• 하자 표시. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적 실거래 기준이 확인되지 않고 집계상 낙찰률이 0.0%이므로, 임대수익과 공실 가능성을 반영한 보수적 가격 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현재 점유자 특정. 조사 인원 25명 중 누가 실제로 801호를 점유하고 있는지, 전입만 남아 있는 인원이 누구인지 확인하세요.
• 점유 부분 대조. ‘전부’로 조사된 김경연·허준보·황주수와 임차권이 등기된 전민지의 점유 시기와 현재 상태를 현황조사서 원문으로 대조하세요.
• 전민지 임차권. 보증금 130,000,000원은 매수인 인수 대상이 아니지만 예상배당이 0원이어서 명도 협의가 원활하지 않을 가능성을 반영하세요.
• 민간임대주택등기. 매각 후 등기 말소와 임대의무 처리 여부를 매각물건명세서·등기부 원문과 관계기관에 확인하세요.
• 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 매매가와 임대료를 확인하세요.
• 공실·수익성. 월 임대료, 관리비, 퍼즐식 주차 이용 조건, 공실 기간을 조사해 실제 수익률을 계산하세요.
• 체납 확인. 공용부분 관리비 체납과 세금·최우선변제 가능성을 관리주체와 원본 서류에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기와 문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 명도, 49% ≠ 싼 가격”

이 사건의 금전 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.12.29. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 임차관계는 모두 그보다 늦어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 전민지의 임차보증금 130,000,000원도 후순위이므로 낙찰자가 떠안는 구조가 아닙니다.

하지만 조사·신고된 인원이 25명이고 점유 부분과 보증금이 확인되지 않은 사람이 많다는 점은 명도 불확실성을 크게 만듭니다. 여기에 민간임대주택등기 확인 문제와 동일 면적 실거래 기준의 부재, 집계상 낙찰률 0.0%가 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 낮지만 현황·명도·환금성 확인 부담은 높은 오피스텔입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 점유자와 임대수익, 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.