인수 0원 계산, 그러나 점유기록 25명·시세 공백 — 민락동 비.엘타워 802호

부산지방법원 2024타경108755. 부산 수영구 민락동 비.엘타워 8층 802호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 말소기준권리는 2020년 12월 29일 남부산농업협동조합의 근저당권이고 채권최고액은 3,000,000,000원입니다. 소유자는 주식회사센티움홀딩스이며, 남부산농업협동조합이 청구액 2,591,241,051원으로 임의경매를 신청했습니다.

등기상 임차권자 안성연의 보증금 130,000,000원을 포함해 다수의 점유·전입 기록이 확인되지만, 모든 전입일은 말소기준일인 2020년 12월 29일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정과 배당가정에서는 대항력 있는 선순위 임차인이 없고, 낙찰자의 보증금 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 권리상 인수 여부와 실제 명도 난도는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 확인할 기록은 많다

말소기준은 2020년 12월 29일 설정된 남부산농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정과 안성연의 주택임차권은 모두 말소기준보다 뒤에 등기돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2025년 11월 25일에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 이는 기존 근저당권의 권리자 변경 기록입니다.

② 임차인·점유관계 — 명단 25명, 모두 말소기준 이후 전입

보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 조사된 명단은 모두 개인 명의입니다. 다만 전입일이 서로 다른 누적 기록이므로 25명이 현재 동시에 점유한다고 단정할 수는 없습니다. 가장 이른 전입일은 2021년 1월 8일로 말소기준일보다 늦고, 명단 전원의 대항력 판정은 없음입니다. 배당요구가 확인되는 사람은 9명입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%여도 시세 메리트는 미확인

감정가는 192,000,000원, 2회 유찰 후 최저매각가는 94,080,000원으로 감정가의 49%입니다. 인수액이 0원이므로 계산상 실질취득액도 94,080,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 94,080,000원 가정)

채권최고액 기준 근저당 미배당액은 2,908,013,440원입니다. 이는 채권자 측의 미회수액이며 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 수영구 광안동 한바다중학교 동측 인근이며, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 2020년 12월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 9층 건물입니다. 승강기·소화전·화재탐지 및 경보·퍼즐식 주차·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 용도. 감정평가상 1호부터 12호까지는 공동주택(다세대·도시형 원룸형), 13호부터 24호까지는 오피스텔로 이용되며, 이 사건 802호는 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
• 토지·규제. 정방형 평지의 주거용 건부지이며 준주거지역입니다. 가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하)과 상대보호구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 4,190,000원/㎡이고 토지면적은 229.8㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
• 환금성. 오피스텔은 아파트와 수요층·대출조건·임대수익 평가방식이 다릅니다. 실거래와 최근 낙찰자료가 확인되지 않아 환금성은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현 점유자 확인. 조사 명단 25명 중 누가 현재 거주·점유하는지 현황조사서 원문, 전입세대확인서와 현장 방문으로 대조하세요.
• 보증금 미상 24명. 대항력은 없지만 배당과 명도 협의에 영향을 줄 수 있으므로 임대차계약과 배당요구 내용을 확인하세요.
• 안성연 임차권. 보증금 130,000,000원과 임차권등기가 있으나 말소기준 이후입니다. 계약일·점유일·전입일·확정일자와 임차권등기명령 원본을 재확인하세요.
• 민간임대주택등기. 등록 상태, 임대의무 관련 기록과 매각 후 처리 여부를 관할기관·등기 원본에서 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가의 49%만 보고 응찰하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 실거래, 매물 호가, 임대료와 공실 여부를 조사하세요.
• 업무시설 금융조건. 공부상 오피스텔이므로 주거용 아파트와 다른 취득·대출·보유 조건을 사전에 확인하세요.
• 배당 변동. 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 배당요구 종기 이후 제출 문건과 배당표를 확인하세요.
• 관리비·주차. 체납 관리비와 퍼즐식 주차설비의 실제 이용 가능 여부를 관리 주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·문건접수내역을 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다

권리의 기준선은 분명합니다. 2020년 12월 29일 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입은 모두 그 이후이므로 대항력 있는 선순위 임차인은 없습니다. 등기된 안성연의 보증금 130,000,000원도 현재 자료상 매수인에게 인수되지 않으며, 실질취득액은 최저가와 같은 94,080,000원으로 계산됩니다.

그러나 조사 명단 25명, 보증금 미상 24명, 민간임대주택등기, 실거래 비교자료 부재는 단순한 숫자 이상의 확인 부담을 만듭니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔더라도 이것이 곧 시세 대비 할인이라는 뜻은 아닙니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 점유·가격 검증은 보류입니다. 현재 점유자와 실제 시세가 확인되기 전에는 보수적인 입찰 상한이 필요합니다.