부산지방법원 2024타경108755. 부산 수영구 민락동 비.엘타워 9층 901호로, 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 184,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 90,160,000원, 감정가의 49%입니다. 표면적인 할인율은 크지만, 이 사건의 판단 기준은 단순한 유찰 횟수가 아닙니다. 권리상 매수인 인수액은 0원으로 계산되지만, 한 호실을 둘러싼 전입·점유 관계자가 25명에 이르고 동일 면적 실거래 비교도 확인되지 않아 명도 가능성과 가격 적정성을 각각 따로 검증해야 하는 물건입니다.
말소기준권리는 2020.12.29. 설정된 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 가장 이른 전입일은 2021.01.08.로 말소기준일보다 늦고, 임차보증금 140,000,000원이 등기된 김수민의 전입일도 2021.02.01.입니다. 따라서 조사된 25명 모두 대항력은 없으며, 후순위 임차권과 점유관계는 매각으로 소멸하거나 매수인에게 보증금으로 승계되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경108755 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 광남로 186, 9층901호 (민락동,비.엘타워) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 대상면적 26.67㎡ · 9층 901호 |
| 공부상 용도 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사센티움홀딩스 (2020.12.29. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 90,160,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부산농업협동조합 / 2,591,241,051원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.29. 남부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 사용승인일 / 규모 | 2020.12.17. · 9층 건물 · 오피스텔 12세대 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 점유 정리는 별개
말소기준 근저당권은 경매로 소멸하며, 2024.08.13. 임의경매개시결정과 2024.12.24. 등기된 김수민의 주택임차권도 말소기준 이후 권리입니다. 김수민의 임대차계약일은 2021.01.05., 확정일자는 2021.01.06., 전입·점유개시는 2021.02.01.이고 보증금은 140,000,000원이지만, 모두 2020.12.29. 근저당권보다 늦습니다. 배당을 받지 못한 보증금이 생겨도 매수인에게 승계되는 대항력 있는 보증금은 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 관계자 25명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 조사된 실제 임차인·점유 관계자는 25명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2020.12.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 김수민을 제외한 24명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 점유부분도 다수가 미상으로 기재돼 있습니다. 배당요구가 확인된 사람은 9명입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김예인 | 미상 | 2023.04.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 한수정 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 2024.10.08 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 진봉기 | 미상 | 2021.01.12 | 미상 | 2025.03.12 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 장해든 | 미상 | 2021.01.08 | 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김경연 | 전부 | 2022.12.29 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김지원 | 미상 | 2022.01.07 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이정하 | 미상 | 2021.01.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 홍지연 | 미상 | 2021.02.19 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 허준보 | 전부 | 2023.01.20 | 미상 | 2024.10.21 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이상진 | 미상 | 2021.02.26 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김지우 | 미상 | 2021.02.23 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안성웅 | 미상 | 2024.03.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김여진 | 미상 | 2023.02.01 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 박소윤 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김은실 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 황주수 | 전부 | 2022.07.08 | 미상 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 이은혜 | 미상 | 2023.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김희진 | 미상 | 2023.03.17 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 전민지 | 전부 | 2021.01.22 | 미상 | 2024.08.23 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 안성연 | 미상 | 2023.02.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 강혜정 | 미상 | 2024.01.08 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 홍정호 | 미상 | 2023.04.24 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 배승희 | 미상 | 2021.01.13 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 정혜인 | 미상 | 2021.01.27 | 미상 | 2024.11.19 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김수민 | 건물 전부 | 2021.02.01 | 140,000,000원 | 2024.12.24 | 없음 | 확정일자 2021.01.06·후순위 | 0원 |
③ 가격·환금성 — 감정가 49%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 90,160,000원으로 감정가 184,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 면적의 최근 실거래 금액과 최근 낙찰금액은 확인되지 않았고, 대상면적 26.67㎡와 비교 가능한 면적 표본도 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 건물명 / 세대수 | (167-10) · 오피스텔 12세대 |
|---|---|
| 사용승인일 | 2020.12.17. |
| 대상면적 | 26.67㎡ |
| 경매 평균 유찰 | 1.6회 |
| 경매 낙찰률 | 0.0% |
| 현재 유찰 횟수 | 2회 |
| 실거래 비교 | 동일 면적 실거래 금액 확인 없음 |
④ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,022,880원 |
| 1. 근저당 · 남부산농업협동조합 | 3,000,000,000원 | 88,137,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 선순위 근저당권자에게 88,137,120원이 배당되고, 2,911,862,880원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 90,160,000원 | 88,137,120원 | 2,911,862,880원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 63,111,999원 | 61,575,983원 | 2,938,424,017원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 44,178,399원 | 42,983,188원 | 2,957,016,812원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 소재 한바다중학교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 북서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접합니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 건물 내 감정 기호 1~12는 공동주택(다세대·도시형 원룸형), 기호 13~24는 오피스텔로 이용됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2020.12.17.입니다. 전기·위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·퍼즐식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 면적 229.8㎡의 정방형 평지로 주거용 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 4,190,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·가로구역별 최고높이 제한지역(59m 이하)·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실점유자 확인. 전입·점유 관계자 25명 중 실제 901호 점유자와 퇴거 여부를 현장조사 및 전입세대열람으로 확인하세요.
- 보증금 미상 관계자. 24명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당요구·명도 협의 관계를 매각물건명세서와 문건접수 내역으로 대조하세요.
- 김수민 임차권. 보증금 140,000,000원, 확정일자 2021.01.06., 전입·점유 2021.02.01.로 말소기준보다 후순위이며 매수인 승계는 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 2021.08.13. 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각에 따른 처리 내용을 원문으로 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 면적 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 할인율 대신 인근 오피스텔 매매가·임대료·공실·관리비를 직접 비교하세요.
- 퍼즐식주차. 퍼즐식주차설비의 실제 이용 가능 여부와 유지관리 상태를 확인하세요.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 사건기록을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순 물건으로 보면 안 된다
이 사건의 금전 권리는 분명합니다. 2020.12.29. 근저당권이 말소기준이고, 조사된 25명의 전입일은 모두 그 이후입니다. 김수민의 등기된 보증금 140,000,000원도 매수인이 승계하지 않아 실질취득가는 현재 최저가와 같은 90,160,000원입니다.
그러나 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 전입·점유 관계자 25명 중 24명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 점유부분도 대부분 미상입니다. 동일 면적 실거래 비교가 없어 최저가가 시세보다 낮은지 확인할 수 없으며, 12세대 오피스텔의 경매 낙찰률도 0.0%입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 안전하지만, 명도와 환금성은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다. 감정가의 49%라는 숫자보다 실제 점유자와 시장가격 확인이 먼저입니다.