2,175,445,000원
+ 40,000,000원
부산지방법원 2024타경111249. 등기 표시상 부산광역시 남구 대연동 68-18·68-19·68-20과 관련된 물건으로, 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재되어 있습니다. 소유자는 김홍득·이선영으로 각 지분 2분의 1입니다. 현재 말소기준은 2018.03.27. 설정된 주식회사광주은행의 채권최고액 3,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당·압류·경매개시결정은 배당 여부와 별개로 매각에 따라 소멸하는 구조지만, 등기 밖에서는 2012.03.14. 전입한 연규호의 대항력이 먼저 성립해 보증금 40,000,000원 인수 위험이 실제로 남습니다.
이 사건에서 가장 주의할 숫자는 ‘감정가 대비 34%’가 아닙니다. 최저가 2,175,445,000원과 별도로 매수인이 부담하는 40,000,000원을 함께 봐야 합니다. 더구나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가에서 많이 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경111249 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 남구 대연동 68-18 · 등기 표시 68-18, 68-19, 68-20 · 도로명주소 부산광역시 남구 용소로8번길 13 |
| 용도 | 대지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 김홍득 2분의 1 · 이선영 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,342,406,140원 / 2,175,445,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 3회 유찰 · 2026.08.24 |
| 청구액 | 2,936,323,078원 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 면적 / 공시지가 | 187.1㎡ · 6,319,000원/㎡ |
| 이용 관련 | 목록1은 근린생활시설로 이용 중인 것으로 보이며 일부 공실 등이 있음 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인 인수는 남는다
말소기준은 2018.03.27. 접수된 주식회사광주은행 근저당권 3,000,000,000원입니다. 같은 날 후순위로 서울교통공사 근저당 1,600,000,000원이 설정됐고, 2021.07.28. 최종태 근저당 1,500,000,000원도 뒤따릅니다. 현 경매개시결정은 2024.10.18. 주식회사 광주은행을 채권자로 등기됐습니다. 광주은행 근저당권은 2024.12.11. 확정채권양도로 디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 5층 보증금 40,000,000원 인수
| 임차인 / 점유 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 변상준 · 3층 전부 | 2023.04.24 | 50,000,000원 | 2,800,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 연규호 · 5층 전부 | 2012.03.14 | 40,000,000원 | 880,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 40,000,000원 인수 |
변상준은 2023.04.24. 전입으로 말소기준일 2018.03.27.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 연규호는 2012.03.14. 전입해 말소기준권리보다 앞서며, 예상배당에서도 대항력 有·우선변제권 無로 분류되어 있습니다. 매각대금에서 보증금을 배당받는 구조가 아니라 40,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,175,445,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,154,450원 |
| 인수 · 임차인 연규호 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 3,000,000,000원 | 2,151,290,550원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 서울교통공사 | 1,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 18번 근저당권 · 최종태 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,100,000,000원 중 예상배당은 2,151,290,550원, 미배당은 3,948,709,450원입니다. 연규호 보증금 40,000,000원은 배당표에서 지급되는 금액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 구조 — 유찰돼도 40,000,000원 인수는 별도
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 2,175,445,000원 | 2,151,290,550원 | 3,948,709,450원 | 40,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 1,522,811,500원 | 1,505,183,385원 | 4,594,816,615원 | 40,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 1,065,968,049원 | 1,052,908,369원 | 5,047,091,631원 | 40,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 판단은 2,175,445,000원 + 40,000,000원, 4회 유찰 시에는 1,522,811,500원 + 40,000,000원, 5회 유찰 시에는 1,065,968,049원 + 40,000,000원 구조입니다. 가격이 내려가더라도 대항력 임차인 인수분을 빼고 계산해서는 안 됩니다.
④ 토지·이용 및 환금성 메모
- 용도. 사건 용도는 대지입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이 기재되어 있고, 목록1은 근린생활시설로 이용 중이며 일부 공실 등이 있는 것으로 보입니다.
- 토지 조건. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지·자루형, 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 6,319,000원/㎡, 토지면적은 187.1㎡로 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 비교할 실거래 자료가 없어 2,175,445,000원이 실제 시장가격 대비 어느 수준인지 확인되지 않습니다. 감정가 대비 34%만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금 우선 반영. 응찰가를 정할 때 연규호 보증금 40,000,000원을 별도 비용으로 반드시 더해 실질취득 기준으로 판단하세요.
- 임차관계 재확인. 5층 연규호의 실제 점유 지속 여부와 보증금 40,000,000원, 3층 변상준의 점유관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 일괄매각 범위 확인. 대연동 68-18·68-19·68-20과 제시외 건물이 포함된 매각 범위를 매각목록·감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
- 상가 이용상태 확인. 목록1은 근린생활시설로 이용 중이며 일부 공실 등이 있는 것으로 보이므로 층별 점유·임대차·공실 상태를 직접 확인하세요.
- 토지 형상·접면 확인. 평지지만 자루형·소로한면으로 기재되어 있으므로 실제 출입로와 이용 효율을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률을 시장가 할인율로 오인하지 말고 인근 토지·근린생활시설 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 유찰”보다 먼저 볼 것은 40,000,000원 인수다
이 사건은 감정가 6,342,406,140원에서 3회 유찰되어 최저가가 2,175,445,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크게 보이지만, 실거래 시세 자료가 없어 그 낙폭을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수는 없습니다. 여기에 2012.03.14. 전입한 연규호의 보증금 40,000,000원 전액 인수가 붙습니다.
등기권리 측면에서는 2018.03.27. 광주은행 근저당 이후 권리가 매각으로 정리되지만, 임차인 문제까지 포함하면 ‘인수 0원’ 사건이 아닙니다. 국세·지방세 압류 6건, 일괄매각·제시외 건물, 근린생활시설 일부 공실 등 확인 포인트도 남아 있습니다. 따라서 현재 회차는 최저가 2,175,445,000원 + 인수 40,000,000원을 출발점으로 삼고, 실제 시세와 세금·점유 현황을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.