최저가 6,236,000원보다 중요한 임차보증금 45,000,000원 — 해운대 롱스테이텔 701호

부산지방법원 2024타경111997. 부산 해운대구 중동 롱스테이텔 7층 701호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가 53,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가는 6,236,000원, 감정가의 11.77%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 파격적인 저가 물건처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 임차권등기와 보증금 인수입니다.

임차인 김수지는 2018.12.13 임대차계약을 체결하고 2019.01.01 점유를 시작했으며, 2019.01.03 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2024.02.14 임차보증금 45,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 매각물건명세서는 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하면서 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 적시했습니다.

따라서 “6,236,000원에 오피스텔을 산다”는 해석은 맞지 않습니다. 낙찰가가 낮아지면 임차인에게 돌아갈 배당액도 줄고, 그만큼 매수인이 넘겨받을 보증금 잔액이 커집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가+인수액이 대체로 보증금 수준에 수렴하므로, 시세 비교와 자금계획의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 약 45,000,000원이어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 취하된 과거 경매와 현재 임차권을 분리해서 봐야 한다

등기상 가장 이른 부담은 2016.05.12의 강제경매개시결정이지만, 이 경매는 2017.04.28 취하됐고 2017.05.01 말소됐습니다. 뒤이어 설정된 한국자산신탁의 신탁등기도 말소되고, 2017.05.16 김종광 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 따라서 이미 취하·말소된 2016년 경매를 현재까지 존속하는 권리처럼 보고 2019년 전입 임차인을 단순 후순위로 처리해서는 안 됩니다.

현재 등기상 존속 권리 중에서는 2023.08.24 서울신용보증재단의 가압류가 먼저 나타나지만, 김수지는 그보다 앞선 2019.01.01 점유와 2019.01.03 전입·확정일자를 갖추고 있습니다. 2024.02.14 임차권등기는 기존 임대차의 권리보전을 위한 것이며, 무엇보다 매각물건명세서가 매수인 대항 가능 및 미배당 잔액 인수를 명시하고 있습니다. 권리분석에서는 이 명세서 문구를 우선해 인수형으로 판단하는 것이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 미배당 보증금 승계

보증기관의 대위변제·승계 신고가 아니라 김수지 본인의 임차권등기이므로 중복 보증금으로 볼 사정은 없습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 45,000,000원입니다. 김수지는 현재 경매의 신청채권자이기도 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 11.77%가 곧 시세 할인율은 아니다

현재 최저가는 6,236,000원으로 감정가 53,000,000원의 11.77%입니다. 그러나 이 비율은 법원 최저가가 얼마나 내려왔는지만 보여줄 뿐, 매수인의 실제 취득원가나 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 미배당 임차보증금 승계를 합치면 실질취득은 약 45,000,000원 수준으로 봐야 하며, 가격 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다.

이 사건에서 확인 가능한 비교 실거래가가 없으므로, 실질취득 약 45,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮다는 이유만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거가 없습니다. 6회 유찰 이력은 낮은 최저가의 장점이라기보다, 반복해서 응찰되지 않은 원인을 점검해야 한다는 경고 신호에 가깝습니다.

④ 예상배당표 (매각가 6,236,000원 가정)

총 채권액 122,104,168원 중 예상배당은 5,723,752원, 총 미배당은 116,380,416원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 집행비용 뒤에서 우선 차감돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 갑구 2번 강제경매는 2017.04.28 취하 후 2017.05.01 말소된 이력이 있으므로, 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당표 및 원본 기록을 반드시 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 해운대구 좌동 소재 해운대세무서 남측 인근으로, 주변은 공동주택, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 중동역이 있어 교통사정은 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 25층 건물 내 7층 701호입니다. 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 승강기와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지이며, 북서측으로 폭 약 15미터 내외 도로와 접합니다. 공시지가는 6,253,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·택지개발지구·상대보호구역 등에 해당하며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 폐문·부재 등으로 내부 확인이 불가능해 공부와 외부관찰에 따른 통상적인 상태를 전제로 감정됐습니다. 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설인 오피스텔이고 6회 유찰된 물건입니다. 주변 실거래·임대수요와 관리비를 확인하지 않은 상태에서는 낮은 최저가만으로 환금성을 긍정 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 재계산. 최저가 6,236,000원이 아니라 임차보증금 미배당 잔액을 합친 약 45,000,000원 수준으로 자금계획을 세우세요.
• 매각물건명세서 원문 확인. 김수지 임차권의 매수인 대항 문구와 미배당 잔액 인수 범위를 최신 명세서에서 다시 확인하세요.
• 임대차 실체 검증. 임대차계약서, 보증금 이체내역, 전입세대열람, 점유자료와 임차권등기명령 기록을 대조해 신청채권자 겸 임차인의 권리 실체를 확인하세요.
• 취하·말소 기록 확인. 2016년 강제경매개시결정이 2017년에 취하·말소된 경위와 현재 배당순위에 미치는 영향을 사건기록과 등기부 원본으로 확인하세요.
• 세금 확인. 국민건강보험공단·파주시·국세 압류의 체납액과 당해세 여부를 확인해야 임차인 배당액과 인수 잔액을 계산할 수 있습니다.
• 시세 조사. 실질취득 약 45,000,000원을 롱스테이텔 및 인근 오피스텔의 최근 실거래, 현재 매물, 임대료와 비교하세요.
• 내부·관리비 확인. 내부 미확인 물건이므로 누수·수선·시설 상태와 체납 관리비를 관리사무소 및 현장 방문을 통해 확인하세요.
• 원본 대조. 본 분석은 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정자료를 토대로 한 의견입니다. 입찰 전 법원 사건기록과 최신 원본 서류를 직접 확인하세요.

맺으며 — “6,236,000원짜리 오피스텔”이 아니다

이 사건의 최저매각가 6,236,000원은 감정가 53,000,000원의 11.77%에 불과합니다. 하지만 김수지의 임차보증금은 45,000,000원이고, 매각물건명세서는 배당에서 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 반대로 늘어나는 구조이므로 실질취득가는 약 45,000,000원 수준으로 고정됩니다.

여기에 6회 유찰, 업무시설 오피스텔, 국세·지방세 압류, 내부 미확인, 신청채권자와 임차인의 동일인 문제, 실거래 비교 부재가 겹칩니다. 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없으며, 주변 시세가 약 45,000,000원보다 충분히 높은지 검증되지 않는 한 보수적으로 접근해야 합니다. 낙찰가는 623만원이지만, 판단 기준은 보증금 4,500만원입니다.