인수는 0원이지만, 우선매수권이 외부 낙찰의 문을 좁힌다 — 광안동 센텀디아이리더스 203호

부산지방법원 2024타경112099. 수영역과 수영교차로 인근 ‘센텀디아이리더스’ 제2층 제203호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서 비고에는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 전용면적 비교대상은 19.5258㎡이며, 건물은 철근콘크리트구조 15층 규모입니다. 소유자 태대일은 2019.09.05. 거래가 123,660,000원에 소유권을 취득했습니다.

등기상 말소기준은 2019.02.22. 대형기선저인망수산업협동조합의 공동담보 근저당권입니다. 이후 사상신용협동조합 근저당권과 그 이전·질권, 임차권등기, 경매개시결정, 가압류가 이어졌습니다. 배당 시나리오상 후순위 채권에는 거액의 미배당이 발생하지만, 그 미배당 채무가 낙찰자에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원과 입찰 제한은 별개다

말소기준권리는 2019.02.22. 설정된 대형기선저인망수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이지만 공동담보목록 제2019-66호에 포함된 권리이므로 이 호실 단독 채무 규모로 해석해서는 안 됩니다. 2019.09.05. 설정된 사상신용협동조합 근저당권은 후순위이며, 2024.03.19. 채권최고액이 574,800,000원으로 변경된 뒤 2025.02.28. 주식회사한별자산관리대부금융으로 이전되고 관련 질권이 설정됐습니다.

② 임차·점유 관계 — 모두 후순위지만 부위 확인이 필요하다

조사표상 임차·점유 신고는 10건이며 보증기관 승계나 대위변제로 중복된 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2019.02.22. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 다만 201호·202호·303호 등 다른 호실 기재와 부위 미상 신고가 함께 포함돼 있어, 입찰 전 203호의 실제 점유자와 점유 범위를 원본 서류 및 현장조사로 다시 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 표본이 한 건뿐이다

센텀디아이리더스는 28세대, 2019.02.01. 사용승인된 집합건물입니다. 비교 가능한 최근 실거래는 2025.11. 전용 17.89㎡, 10층, 84,000,000원 한 건입니다. 대상 면적은 19.5258㎡로 면적 조건은 비교 대상으로 분류됐지만, 거래 표본이 1건뿐이라 평균·최저·최고가가 모두 84,000,000원으로 동일합니다.

현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 53,900,000원으로 최근 거래가의 64.2%입니다. 인수형 임차인이 없어 낙찰가가 그대로 실질취득액이 되므로, 가격 수치만 보면 최근 거래보다 낮습니다. 그러나 거래 한 건만으로 적정 시세를 확정하기 어렵고, 오피스텔의 층·향·내부 상태와 실제 이용현황에 따라 가격 편차가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)

총 채권액 6,544,291,655원 중 채권자 배당액은 52,529,800원, 미배당액은 6,491,761,855원입니다. 집행비용을 포함하면 매각대금 53,900,000원이 모두 소진됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

유찰이 이어질수록 선순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 사상신용협동조합의 청구액은 483,582,088원이나 세 시나리오 모두 예상배당액은 0원으로 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영교차로 남측 인근 노선상가지대에 위치하며, 주변에는 상업용 부동산·병의원·금융기관·업무시설·위락시설이 분포합니다.
• 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물로 위생·급탕·급배수·승강기·공동현관기·주차타워·냉난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·세로장방 토지이며 서측 광대로와 북측 소로에 접합니다. 방화지구와 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 포함됩니다.
• 환금성. 28세대 소규모 집합건물이고 최근 비교 거래가 1건뿐입니다. 수영역 인근 입지는 장점이나 가격 검증 자료가 적어 재매각 기간과 매수층 범위를 보수적으로 봐야 합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 별도로 기재되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 우선매수신고 제출 여부와 유효 상태를 매각기일 원본 기록에서 확인해야 합니다.
• 203호 실제 점유. 이소미의 임차권등기 이후 현재 점유 상태와 다른 부위 미상 신고자의 203호 점유 여부를 현장에서 구분해야 합니다.
• 호실 혼재 확인. 조사 목록에 201호·202호·303호 기재가 함께 있으므로 대상 203호와 무관한 점유자를 명확히 제외해 판단해야 합니다.
• 용도 확인. 사건 분류는 근린시설이지만 실제 이용상태와 명세서 비고는 오피스텔입니다. 취득세·대출·전입·임대운영 조건을 실제 공부와 이용현황에 맞춰 검토해야 합니다.
• 공동담보 범위. 선순위 5,760,000,000원 근저당권은 공동담보이므로 다른 담보물의 매각·변제 상황과 실제 채권잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
• 시세 표본 한계. 최근 거래 84,000,000원은 한 건뿐입니다. 동일 건물 매물, 임대수익, 내부 상태를 추가 확인해 응찰 상한을 정해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성과 점유자 이사비·명도기간을 별도 비용으로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 이후 접수 문건과 매각기일 기록을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 열렸지만, 낙찰의 문은 닫힐 수 있다”

이 물건은 숫자만 보면 매력적입니다. 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 53,900,000원까지 내려왔고, 최근 거래 84,000,000원의 64.2%입니다. 말소기준 이후 임차·점유 신고라 매수인 인수도 0원입니다.

그러나 이 경매의 핵심은 권리 인수액이 아니라 낙찰 가능성과 점유 정리입니다. 전세사기피해자의 우선매수권이 행사되면 외부 입찰자의 낙찰이 제한될 수 있고, 203호 임차권자 외에도 부위 미상 신고와 다른 호실 점유 내역이 함께 확인됩니다. 거래 표본도 한 건뿐이어서 64.2%라는 할인율만으로 환금성을 단정하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 안전, 가격은 할인, 외부 낙찰과 명도는 주의입니다.