부산지방법원 2024타경112099. 수영교차로 남측 상가지대에 자리한 센텀디아이리더스 3층 301호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택)이고, 비교 면적은 17.8864㎡입니다. 소유자 태대일은 2019.09.05. 거래가 129,600,000원에 취득했습니다. 현재 최저가는 두 차례 유찰을 거쳐 58,800,000원까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2019.02.22. 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 5,760,000,000원이며 공동담보로 설정되어 있습니다. 그 뒤에 설정된 사상신용협동조합 근저당권, 임차권등기, 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류는 모두 말소기준권리보다 후순위입니다. 현재 회차 배당안에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112099 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로680번길 6, 3층301호 (광안동, 센텀디아이리더스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트-도시형생활주택-원룸형주택) |
| 면적 / 건물 | 17.8864㎡ · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 태대일 (2019.09.05. 거래가 129,600,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 사상신용협동조합 / 483,582,088원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 임대주택 등기 | 2019.08.16. 민간임대주택 등록 · 2022.12.09. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 인수는 0원, 절차 변수는 남는다
말소기준은 2019.02.22. 을구 1번 근저당권입니다. 현황조사 등에 기재된 전입일은 가장 빠른 경우도 2020.01.30.으로, 모두 말소기준일보다 늦습니다. 이에 따라 기재된 임차인 전원은 대항력 없음으로 정리되어 있고, 보증금이 최저가보다 큰 이곧음의 임차권등기 역시 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 10명
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 기재된 사람과 법인은 모두 실제 임차인으로 분류됩니다. 다만 일부는 201호·202호·303호로 표시되어 있고, 일부는 점유 부분이 미상입니다. 301호와 직접 관련된 점유자 범위 및 실제 인도 대상은 현황조사와 매각물건명세서 원문을 대조해야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오정하 | 미상 | 2020.01.30 | 미상 | 2025.01.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허남 | 201호 · 오피스텔 | 2020.10.16 | 5,000,000원 / 400,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정필문 | 미상 | 2024.07.02 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김성길 | 202호 일부 · 오피스텔 | 2021.11.18 | 300,000원 / 50,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송유정 | 미상 | 2024.07.24 | 미상 | 2025.01.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| (유)별마루 | 303호 · 오피스텔 | 2022.02.07 | 300,000원 / 50,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 조승현 | 미상 | 2024.07.23 | 미상 | 2025.01.02 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장태양 | 미상 | 2023.08.04 | 미상 | 2024.12.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정미래 | 미상 | 2021.05.27 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이곧음 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.19 확정일자 2021.08.05 | 84,000,000원 | 2024.01.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득은 최근 거래의 70.0%
센텀디아이리더스는 28세대, 2019.02.01. 사용승인된 소규모 건물입니다. 비교 면적 17.89㎡의 최근 12개월 실거래는 1건이며, 2025.11. 10층이 84,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두 84,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 17.89㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 17.89㎡ | 1건 | 84,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 58,800,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 84,000,000원의 70.0%입니다. 권리 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득액이 같습니다. 가격만 보면 할인 폭이 존재하지만, 거래 표본이 1건뿐이고 해당 거래는 10층인 반면 본건은 3층이라는 차이가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 근저당 · 대형기선저인망수산업협동조합 | 5,760,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 근저당 · 사상신용협동조합 | 758,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 26,291,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 선순위 근저당권에 배당되고, 신청채권자의 예상배당은 0원입니다. 총 미배당액은 6,486,950,055원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동 수영교차로 남측 인근 노선상가지대입니다. 주변에 상업용 부동산, 병·의원, 금융기관, 업무시설 및 위락시설이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물로, 승강기·주차타워·공동현관기·천정매립형 냉난방·도시가스 난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 462.1㎡ 토지이며 공시지가는 8,818,000원/㎡입니다. 서측 광대로와 북측 소로에 접합니다.
- 환금성. 28세대 소규모 건물이고 비교 가능한 최근 12개월 실거래가 1건입니다. 소형 원룸형 주택의 임대수요는 검토할 수 있으나, 재매각 가격 판단에 사용할 거래 표본은 제한적입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 우선매수권 행사 여부. 전세사기피해자의 1회 우선매수신고가 유효한지, 이미 행사 또는 실효됐는지를 매각기일 관련 문서에서 확인해야 합니다.
- 301호 실제 점유자. 임차인 10명 중 일부는 201호·202호·303호 또는 점유 부분 미상으로 표시됩니다. 301호의 실제 점유자와 인도 대상을 특정해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2019.08.16. 등록 및 2022.12.09. 등기된 민간임대주택의 현재 상태와 매각 후 행정 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 이곧음의 임차권등기는 후순위로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있으나, 배당 및 말소 촉탁 과정을 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당안은 선순위 근저당권에 매각대금이 소진됩니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권액에 따라 배당 내역이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 최근 거래 84,000,000원은 10층 1건입니다. 본건 3층의 내부 상태, 향, 관리 상태 및 임대 가능 금액을 별도로 확인해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 2026.07.13. 매각기일의 진행 결과와 변경·연기 여부를 법원 문서에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 및 실거래 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 열렸지만, 경매는 닫혀 있다”
이 사건의 권리구조만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 실질취득액 58,800,000원은 최근 실거래 84,000,000원의 70.0%입니다. 보증금 84,000,000원의 임차권등기가 존재하지만 말소기준보다 후순위이므로, 대항력 인수형처럼 총취득액이 보증금으로 고정되는 사건도 아닙니다.
그럼에도 평가를 높게 줄 수 없는 핵심 이유는 전세사기피해자 우선매수권입니다. 외부 응찰자는 가격 경쟁에서 이기더라도 실제 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다. 여기에 2회 유찰, 28세대 소규모 건물, 최근 실거래 1건, 다수 점유관계의 301호 직접 연관성 확인 부담이 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 인수는 안전하고 가격 할인도 있으나, 외부 낙찰 가능성과 환금성은 낮게 봐야 하는 C등급 사건입니다.