인수 0원·최저가 49%, 그러나 점유와 시세 표본이 흐리다 — 센텀디아이리더스 504호

부산지방법원 2024타경112099. 수영교차로 남측 상가지대에 있는 센텀디아이리더스 5층 504호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류됐지만 매각물건명세서 비고와 감정평가 이용상태상 해당 물건은 오피스텔입니다. 감정가 117,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 57,330,000원까지 내려왔습니다.

권리구조의 기준점은 2019.02.22 설정된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액이 5,760,000,000원인 공동담보권으로, 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 이 선순위 근저당권에만 일부 배당됩니다. 신청채권자인 사상신용협동조합의 청구액은 483,582,088원이지만, 배당 시나리오상 현재 회차부터 4회 유찰 구간까지 예상배당은 모두 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원

말소기준인 2019.02.22 근저당권 이후 사상신용협동조합 근저당권, 임차권등기, 경매개시결정, 부산신용보증재단 가압류가 이어집니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원이며, 확인된 임차·점유 신고인의 전입일도 모두 말소기준일 뒤입니다.

② 임차·점유 신고 — 실제 신고인 10명

윤성민의 임차권등기는 2023.07.19 등기된 뒤 2023.08.14 해지를 원인으로 말소됐습니다. 보증금은 89,000,000원이지만 전입일 2021.07.08이 말소기준일 2019.02.22보다 늦어 대항력은 없습니다. 나머지 신고인 역시 전입일이 말소기준일 이후입니다.

우선변제 여부가 확인되지 않은 신고가 포함돼 있으므로 실제 배당순위와 최우선변제 적용 여부는 확정일자·점유 범위·보증금·사업자등록 또는 주민등록 자료를 원본에서 확인해야 합니다. 다만 대항력 없음으로 분류된 보증금은 미배당되더라도 매수인에게 승계되는 구조가 아닙니다.

③ 시세 비교 — 48.0% 할인처럼 보여도 직접 비교는 금물

센텀디아이리더스의 거래 자료는 총 5건이며 전체 평균은 163,600,000원입니다. 그러나 과거 34.02㎡ 거래와 26.59㎡ 거래가 섞여 있고, 504호의 시세 비교 대상면적 19.9288㎡와 일치하는 표본이 없습니다. 따라서 전체 평균 대비 최저가 35.0%라는 수치만으로 큰 폭의 저평가라고 결론 내리면 안 됩니다.

최근 12개월 거래 평균은 119,500,000원이고 최신 거래는 2026.03의 155,000,000원입니다. 최저가 57,330,000원은 최근 12개월 평균 대비 48.0%로 계산되지만, 최근 두 거래도 17.89㎡와 34.02㎡로 면적 차이가 큽니다. 더구나 최근 거래군은 이전 거래군보다 -38.1% 낮아진 하락 추세입니다.

④ 예상배당표 (매각가 57,330,000원 가정)

채권 총액 6,544,291,655원 중 예상배당은 55,898,060원이며, 미배당액은 6,488,393,595원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있지만, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수영교차로 남측 인근 노선상가지대에 위치하며, 주변에 상업용 부동산·병의원·금융기관·업무시설·위락시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2·3호선 환승역인 수영역이 있습니다.
• 이용상태. 건물 내 일부 호실은 도시형생활주택 원룸형 공동주택이고, 일부 호실은 오피스텔입니다. 504호는 매각물건명세서 비고상 오피스텔입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 15층 건물이며, 승강기·주차타워·천정매립형 냉난방·도시가스 난방설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역의 대지 462.1㎡로, 평지의 세로장방형이며 광대로와 소로에 접합니다. 공시지가는 8,818,000원/㎡입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·방화지구에 포함되거나 저촉됩니다.
• 하자 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2019.02.01 준공된 28세대 규모이며, 거래 표본이 5건으로 적고 전용면적별 가격 차이가 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 504호 실제 점유자 특정. 201호·202호 일부·303호·주택 전부·미상으로 기재된 신고가 섞여 있으므로 504호 출입조사와 관리사무소 확인이 우선입니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 기재된 민간임대주택 표기의 말소 처리와 해당 호실 적용 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
• 시세 면적 재검증. 비교 기준 19.9288㎡와 면적·용도·층이 같은 거래를 별도로 확보하기 전에는 최근 평균 대비 48.0%를 확정 할인율로 사용하지 마세요.
• 임차인 최우선변제 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상인 신고가 있어 실제 배당표는 변동될 수 있습니다. 다만 대항력이 없어 미배당 보증금의 매수인 승계와는 구분해야 합니다.
• 공동담보 범위 확인. 말소기준 근저당권은 채권최고액 5,760,000,000원의 공동담보권입니다. 공동담보목록과 다른 물건의 배당 진행 상황을 함께 대조하세요.
• 명도비용 반영. 금전 인수가 없더라도 점유자가 확인되면 인도명령·협의·집행 비용과 기간이 발생할 수 있습니다.
• 매각 결과 확인. 매각기일 2026.07.13의 진행 결과와 변경·연기 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장·공동담보목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 할인은 분명하지만, 가격 할인은 검증이 필요하다”

이 물건은 말소기준 이후에 전입한 임차·점유 신고인만 확인돼 매수인 인수 0원이라는 핵심 장점이 있습니다. 최저가도 감정가의 49%, 최근 12개월 거래 평균의 48.0%까지 내려와 숫자만 보면 상당한 가격 여유가 있어 보입니다.

하지만 시세 표본의 면적이 일치하지 않고 최근 가격 추세가 -38.1%이며, 단지 경매 낙찰률은 0.0%입니다. 여기에 10명의 점유 관련 신고가 여러 호실과 미상 범위로 흩어져 있고 민간임대주택등기도 기재돼 있습니다. 따라서 결론은 금전 인수는 안전, 점유와 적정가는 조건부입니다. 504호의 실제 점유관계와 같은 면적 오피스텔 시세를 확보한 뒤에만 낮아진 최저가를 투자 메리트로 인정하는 접근이 적절합니다.