43,855,000원
부산지방법원 2024타경112112. 해운대구 좌동 투모로우오피스텔 12층 1201호입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실보다 보증금 95,000,000원의 대항력 있는 임차권입니다. 최유라는 2017.05.08 점유를 시작하고 2017.05.10 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 자료상 말소기준으로 제시된 2020.07.09 가압류보다 앞서므로 본래는 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 43,855,000원으로 배당하면 집행비용 1,189,390원을 제외한 42,665,610원이 최유라에게 우선 배당되고, 보증금 부족분은 52,334,390원입니다. 이 금액을 그대로 인수하면 매각대금과 인수액을 합친 부담은 96,189,390원으로, 낙찰가가 낮아져도 총부담이 보증금 95,000,000원 부근에 고정되는 대항력 인수형입니다.
하지만 최유라는 2026.03.01 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약서가 유효하고 매각 후 임차권 말소가 실제 이행된다면, 최유라의 미배당 보증금은 매수인이 승계하지 않아 실질 인수 0원*으로 봅니다. 확약은 최유라에게만 적용되며, 조사상 실제 임차인은 최유라 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112112 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 해운대구 양운로 53, 12층 1201호 (좌동, 투모로우오피스텔) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지하 6층, 지상 23층 중 12층 |
| 소유자 | 김은경 · 2017.05.24 소유권이전(원인 2014.06.26 매매·신탁재산의 처분) |
| 감정가 / 최저가 | 89,500,000원 / 43,855,000원 (6회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최유라 / 67,690,821원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 용도지역 | 중심상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역 · 택지개발지구 |
① 권리 흐름 — 인수형에서 ‘확약형’으로
최유라의 점유·전입·확정일자는 2017년으로, 자료상 말소기준인 2020.07.09 우리자산신탁 가압류보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 다만 해당 가압류는 2021.09.01 해제되어 말소된 이력이 있으므로, 정확한 말소기준권리는 최신 등기부와 매각물건명세서 원본으로 다시 확정해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최유라 | 건물전부 주거(임차권등기) | 2017.05.10 2017.05.10 | 95,000,000원 | 2024.06.25 배당요구 有 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 자료상 52,334,390원 확약 적용 실질 0원* |
② 가격 해석 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저가는 43,855,000원으로 감정가 89,500,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 유찰률일 뿐, 동일 건물이나 인근 오피스텔의 최신 실거래 대비 할인율은 아닙니다. 감정가와 유찰 횟수만으로 “시세보다 싸다”거나 “절반 가격”이라고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 확약 전 인수액 | 확약 전 총부담 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 6회 유찰·49% | 43,855,000원 | 52,334,390원 | 96,189,390원 | 43,855,000원* |
| 7회 유찰 시 감정가 39.2% | 35,084,000원 | 60,947,512원 | 96,031,512원 | 35,084,000원* |
| 8회 유찰 시 감정가 31.36% | 28,067,200원 | 67,838,010원 | 95,905,210원 | 28,067,200원* |
확약 미적용 시에는 낙찰가가 43,855,000원에서 28,067,200원까지 내려가도 인수액이 52,334,390원에서 67,838,010원으로 늘어 총부담이 약 9,600만원에 머뭅니다. 이는 대항력 인수형에서 낙찰가 하락이 곧 실질취득가 하락으로 이어지지 않는 전형적인 구조입니다. 반대로 확약이 유효하면 각 회차의 실질취득은 해당 최저가로 내려갑니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,855,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.7% 추정) | - | 1,189,390원 |
| 1. 임차인 최유라 보증금(우선변제) | 95,000,000원 | 42,665,610원 |
| 2. 가압류 · 우리자산신탁 주식회사 | 83,158,600원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 최유라 | 67,690,821원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
자료상 배당계산에서는 임차인 최유라가 42,665,610원을 우선 배당받고 52,334,390원이 미회수됩니다. 확약이 없다면 이 부족분이 매수인 인수 위험이지만, 확약이 유효하고 임차권 말소가 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당될 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 장산역(해운대백병원) 남서측 인근의 중심상업지역으로, 업무시설·오피스텔·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 장산역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 6층·지상 23층 건물의 12층 1201호이며, 승강기·스프링클러·옥내소화전·주차장·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m 폭 양운로, 남서측 약 10m 및 남동측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 대지 1,024.1㎡, 공시지가 6,786,000원/㎡이며 중심상업지역·방화지구· 지구단위계획구역·택지개발지구에 포함됩니다.
- 위반건축물 표기. 집합건축물대장 표제부에는 위반건축물 표시가 있으나, 감정인의 회신에 따르면 본 1201호와는 무관합니다.
- 환금성. 장산역 인근 입지는 양호하지만 물건 용도는 아파트가 아닌 오피스텔입니다. 6회 유찰 이력은 현재 가격대에서 수요가 제한됐다는 경고 신호로 해석해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.03.01 제출된 대항력 포기, 우선변제권만의 행사, 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 잔금납부 후 최유라의 임차권등기를 실제로 말소할 수 있는 서류와 절차가 확보되는지 확인해야 실질 인수 0원 결론이 완성됩니다.
- 말소기준 재검증. 자료상 기준권리인 2020.07.09 가압류는 2021.09.01 해제·말소됐습니다. 최신 등기부와 매각물건명세서로 소멸·인수 범위를 다시 확정하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으며 당해세가 있으면 임차인 배당액과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 동일인 청구 검토. 임차인과 신청채권자가 모두 최유라이므로 보증금채권, 신청채권 67,690,821원 및 배당요구의 법률관계를 확인하세요.
- 공매 이력 확인. 2022.11.02 공매공고 후 2022.11.30 공매취소된 이력이 있으므로 한국자산관리공사 관련 절차가 완전히 종료됐는지 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 표현 대신 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 현장 확인. 현재 점유상태, 오피스텔 이용현황, 임대관계 및 본 호실과 위반건축물 표시의 무관성을 현장에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약이 유효해야 4,385만원짜리다”
이 물건은 확약서 하나가 실질취득가를 바꾸는 사건입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 43,855,000원에 미배당 보증금 52,334,390원이 더해져 총부담이 96,189,390원이 됩니다. 추가 유찰이 생겨도 인수액이 증가해 총부담은 보증금 95,000,000원 부근에서 크게 내려가지 않습니다.
반면 2026.03.01 확약이 유효하고 임차권등기 말소까지 이행되면 최유라 관련 인수는 실질 0원*, 매각대금 기준 실질취득은 43,855,000원*입니다. 다만 6회 유찰, 오피스텔 용도, 실거래 검증 필요성, 세금 압류와 말소기준 재확인 문제가 남아 있습니다. 결론은 “권리는 확약 확인 후 조건부 통과, 가격은 실거래 확인 전 보류”입니다.
