부산지방법원 2024타경112648. 오시리아스위첸마티에 204동 지1층 204-3호입니다. 등기상 말소기준은 2022.08.10 북부산농업협동조합 근저당권 408,000,000원이고, 이후 2024.09.06 국의 압류와 2024.11.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 후순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
다만 이 사건은 등기보다 점유관계와 현황이 더 중요합니다. 김광훈이 204-3호 임차인으로 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되고 배당요구도 2025.01.16 접수됐지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 유무와 매수인 승계액을 확정할 수 없는 상태입니다. 여기에 204-2호·204-4호와 벽체 경계 없이 함께 사용하고 있어 독립 점포로의 물리적 분리 문제도 같이 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17, 204동 지1층204-3호 (오시리아스위첸마티에) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황상 204-2호 및 204-4호와 함께 근린생활시설로 이용 |
| 층 표시 | 공부상 지하1층 · 남측 도로에서 볼 때 1층 |
| 소유자 | 박시영 · 2022.08.10 소유권이전 · 거래가액 550,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 133,015,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 351,351,605원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.10 북부산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 408,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준은 2022.08.10 북부산농업협동조합 근저당권입니다. 2024.09.06 압류와 2024.11.21 경매개시결정은 그 이후 등기로 매각 시 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 2022.08.10 신탁재산 귀속과 함께 이미 말소된 흐름입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광훈 | 204-3호 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.01.16 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 임차인으로 확인되는 인원은 1명입니다. 보증금과 전입시점이 확인되지 않아 실질 인수액 산정은 확정할 수 없습니다.
② 가격 — 4회 유찰 24.01%를 ‘시세 할인율’로 보면 안 된다
현재 최저가는 133,015,000원으로 감정가 554,000,000원의 24.01%입니다. 다만 이 수치는 어디까지나 감정가 대비 비율입니다. 이 물건에서 매수인이 실제 부담할 금액은 임차보증금 승계 여부가 확인되기 전까지 확정되지 않으므로, 133,015,000원만을 실질취득가로 놓고 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 133,015,000원 | 277,647,210원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 93,110,500원 | 316,965,489원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 65,177,349원 | 344,395,843원 |
③ 예상배당표 (매각가 133,015,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,210원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 408,000,000원 | 130,352,790원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 북부산농업협동조합 근저당 채권최고액 408,000,000원 중 130,352,790원이 배당되고 277,647,210원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당표에는 임차인의 보증금·우선변제 여부와 당해세가 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황. 204-2호 및 204-4호와 함께 벽체 경계 없이 근린생활시설 Kichinito로 이용 중입니다.
- 구분점포. 실지조사 당시 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표시와 구분점포별 건물번호표지가 설치되지 않았습니다. 등기사항전부증명서상 구분등기되어 있고 건축물현황도로 위치·면적 특정이 가능하며 경계벽 복원이 용이한 것으로 평가됐지만, 복원비용은 시공방법과 마감에 따라 달라집니다.
- 층 표시. 공부상 지하1층이나 남측 도로에서 볼 때 1층입니다.
- 입지. 롯데아울렛 남동측 인근이며 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이하고 노선버스정류소와 근거리로 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측 폭 약 20미터, 동측·서측·북측 폭 약 15미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·관광단지이며 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 1,336,000원/㎡입니다.
- 건물. 2022.03.21 준공 철근콘크리트구조로, 급배수위생설비와 소화설비 등이 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김광훈 전입일 확인. 2022.08.10 말소기준권리보다 앞서는지 뒤서는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으므로 매수인이 승계할 수 있는 금액의 상한을 현재 상태에서 계산할 수 없습니다.
- 배당요구 범위 확인. 배당요구일은 2025.01.16입니다. 실제 배당요구 내용과 보증금·확정일자를 원문으로 대조해야 합니다.
- 204-2·204-4호와의 사용관계 확인. 하나의 영업공간처럼 이용 중이므로 점유·명도 및 분리 사용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원비 확인. 경계벽 복원 자체는 용이한 것으로 평가됐지만 시공방법·마감에 따라 비용이 달라질 수 있습니다.
- 호수 특정 확인. 현황상 건물번호표지가 없어 건축물현황도의 204-3호 표시를 기준으로 위치를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 대비 24.01%라는 숫자를 시세 할인율로 해석하지 말고, 임차인 승계액과 현황 정리비용까지 포함한 실질취득비용으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류와 현장을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 확인할 두 가지
이 물건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2022.08.10 북부산농업협동조합 근저당이 말소기준이고 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖의 두 가지입니다. 첫째, 김광훈의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 승계액이 미확정입니다. 둘째, 204-2호·204-4호와 벽체 경계 없이 함께 사용하고 있어 독립 점포로서의 현황 정리와 경계벽 복원이 필요할 수 있습니다.
따라서 감정가 554,000,000원에서 최저가 133,015,000원까지 내려온 사실만으로 가격 매력을 부여하면 안 됩니다. 권리상 후순위는 소멸하지만, 실질취득비용은 아직 확정되지 않은 물건입니다. 김광훈의 전입·보증금과 204-3호의 실제 경계·점유 상태가 확인된 뒤에야 현재 가격의 의미를 판단할 수 있습니다.
