부산지방법원 2024타경112648. 사건상 용도는 대지이며, 감정평가 현황에서는 인접한 204-2호·204-4호와 함께 벽체 경계 없이 근린생활시설 ‘Kichinito’로 이용 중인 204동 지1층 204-3호입니다. 공부상 지하 1층이지만 남측 도로에서 보면 1층에 해당합니다. 소유자 박시영은 2022년 8월 10일 거래가 550,700,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 북부산농업협동조합이 채권최고액 408,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 동래세무서장의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리분석의 결론을 곧바로 “인수 0원”으로 닫을 수는 없습니다. 204-3호를 점유하는 김광훈이 배당요구를 했지만 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 배당표의 인수 0원은 현재 가정값이며, 실제 승계 여부는 임차인의 대항력과 보증금, 배당 결과를 확인해야 확정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경112648 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 기장군 기장읍 동부산관광7로 17, 204동 지1층 204-3호 (오시리아스위첸마티에) |
| 용도 / 현황 이용 | 대지 · 인접 204-2호 및 204-4호와 함께 근린생활시설로 이용 |
| 층·구조 | 204동 지1층 204-3호 · 철근콘크리트구조 · 2022.03.21 준공 |
| 소유자 | 박시영 (2022.08.10 소유권이전 · 거래가액 550,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 554,000,000원 / 190,022,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 북부산농업협동조합 / 351,351,605원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차 권리는 미상
2022년 4월 설정된 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기는 같은 해 8월 10일 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 박시영의 소유권이전 직후 설정된 북부산농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기 순서만 보면 선순위 인수권리는 나타나지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김광훈 | 204-3호 | 전입일 미상 / 확정일자 미상 | 미상 | 2025.01.16 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김광훈은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 조사됐습니다. 배당요구는 2025년 1월 16일 접수됐지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 대항력이나 우선변제권의 성립 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 전입신고일, 점유 개시일, 확정일자, 임대차계약서와 보증금 액수를 매각물건명세서 및 접수 문건 원본에서 대조해야 합니다.
③ 구분점포 상태 — 경계벽과 번호표지가 없다
204-3호는 인접 204-2호 및 204-4호와 벽체 경계 없이 하나의 근린생활시설로 이용 중입니다. 현장에는 구분점포의 경계를 명확히 알아볼 수 있는 표시와 구분점포별 건물번호표지가 설치되지 않은 상태입니다. 따라서 현장만으로는 공부상 204-3호의 위치와 현황상 점유 범위가 일치하는지 확인하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,022,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,460,308원 |
| 1. 근저당 · 북부산농업협동조합 | 408,000,000원 | 186,561,692원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 408,000,000원 중 186,561,692원만 배당돼 221,438,308원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 신청채권자의 청구액 351,351,605원도 전액 변제되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 미확인 임차보증금은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 가격이 안전을 뜻하지 않는다
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 가정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 190,022,000원 | 186,561,692원 | 221,438,308원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 133,015,399원 | 130,353,183원 | 277,646,817원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 93,110,779원 | 91,034,785원 | 316,965,215원 | 0원* |
현재 최저가는 감정가의 34.3% 수준이지만 동일 점포 또는 유사 근린생활시설의 실거래·임대수익과 비교하지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 세 차례 유찰은 가격 하락의 기회인 동시에 상업용 구분점포의 환금성, 통합사용 상태, 임차관계와 경계 복원 부담을 시장이 반영한 결과일 가능성도 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 롯데아울렛 남동측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소에서 근거리로, 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 인접 204-2호 및 204-4호와 함께 벽체 경계 없이 근린생활시설 ‘Kichinito’로 이용 중입니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 동·서·북측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 토지 조건. 준주거지역·지구단위계획구역·관광단지이며, 토지는 평탄한 사다리형의 상업용 부지입니다.
- 공부와 현황. 공부상 지하 1층이나 남측 도로에서 볼 때 1층이며, 현장 경계표지 부재로 건축물현황도를 기준으로 위치를 특정합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 김광훈의 전입신고일·점유 개시일·확정일자·임대차계약서·보증금·배당요구 종기를 모두 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 대항력이 인정될 경우 예상 낙찰가별 배당액과 미배당 보증금을 계산해 실질취득액을 다시 산정해야 합니다.
- 경계 복원 견적. 건축물현황도상 204-3호의 정확한 범위와 경계벽·출입구·설비 분리 가능 여부를 현장 확인하고 공사비를 받아야 합니다.
- 인접 호실 관계. 204-2호·204-4호의 소유자와 점유관계, 통합 영업의 계약 구조, 공용 설비 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 상업성 검토. 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 임대료·공실·관리비·부가세·취득비용을 기준으로 수익성과 환금성을 판단해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 동래세무서 압류와 관련된 당해세 여부, 최우선변제 가능성, 집행비용을 배당표 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물현황도와 접수 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인보다 미상 권리의 크기를 먼저 계산해야 한다”
이 물건은 감정가 554,000,000원에서 최저가 190,022,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 말소기준 이후의 등기권리도 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 점유자 김광훈의 대항력·보증금·확정일자가 모두 미상이고, 204-2호·204-4호와 벽체 경계 없이 통합된 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
따라서 현재 배당표의 인수 0원과 실질취득 190,022,000원은 확정 결론이 아닙니다. 임차인의 대항력이 확인되면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 전환될 수 있고, 별도로 경계 복원과 점포 분리비용도 발생할 수 있습니다. 등기 순위는 단순하지만 현장과 임차관계는 단순하지 않은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라, 미상 임차권과 구분점포 복원비용을 입찰 전에 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.
* 매수인 인수 0원 및 실질취득액은 현재 예상배당표의 가정입니다. 점유자 김광훈의 대항력·보증금·배당 결과에 따라 실제 인수액과 실질취득액은 달라질 수 있습니다.
