서울중앙지방법원 2025타경2485. 양재동 메르디안하우스 6층 602호, 전용 206.12㎡ 아파트입니다. 감정가는 2,210,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 말소기준은 2024.05.13 설정된 국민은행 근저당권 1,200,000,000원이며, 이후 국민은행 근저당 600,000,000원과 정혜윤 근저당 100,000,000원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 오영자는 2019.09.16 전입해 2024.05.13 말소기준권리보다 앞섭니다. 제공된 조사에서는 대항력이 있는 임차인으로 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 배당표에 표시된 매수인 인수액 0원만으로 권리 위험이 없다고 볼 수 없으며, 미배당 보증금이 있다면 매수인이 인수할 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2485 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 양재동 122-2 메르디안하우스 6층 602호 |
| 용도 / 전용 | 아파트 · 전용 206.12㎡ · 지하 1층, 지상 8층 건물 내 제6층 제602호 |
| 소유자 | 박선영 |
| 감정가 / 최저가 | 2,210,000,000원 / 2,210,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,019,696,437원 |
| 말소기준권리 | 2024.05.13 국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
2024.05.13 국민은행 근저당권이 말소기준입니다. 2024.10.31 국민은행의 600,000,000원 근저당권, 2025.07.31 임의경매개시결정, 2025.08.05 정혜윤의 100,000,000원 근저당권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 가압류·압류·근저당 가운데 상당수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 대항력은 확인, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오영자 | 2019.09.16 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래를 크게 웃돈다
메르디안하우스 동일 면적 206.12㎡의 최근 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 1,437,500,000원이고, 최신 거래는 2025.12의 1,275,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 2,210,000,000원은 최근 12개월 평균의 153.7%로, 가격 메리트를 주장하기 어려운 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 206.12㎡ | 5 | 1,275,000,000원 |
| 2025.09 | 206.12㎡ | 6 | 1,600,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 206.12㎡ | 2건 | 1,437,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 2,210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,500,000원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 정혜윤 근저당 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 285,500,000원 |
위 배당표는 제공된 채권 기준 예상치입니다. 대항력 임차인 오영자의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 이 표의 잔여액이나 매수인 부담 0원을 확정적인 권리분석 결과로 볼 수 없습니다.
⑤ 회차별 가격과 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,210,000,000원 | 1,900,000,000원 | 0원 | 285,500,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,768,000,000원 | 1,747,920,000원 | 152,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,414,400,000원 | 1,397,856,000원 | 502,144,000원 | 0원 |
2회 유찰 시 표시가격 1,414,400,000원은 최근 12개월 평균 1,437,500,000원에 가까워지지만, 이 사건은 대항력 임차인의 보증금 자체가 미상입니다. 따라서 유찰된 표시가격만 보고 “시세보다 싸다”고 판단해서는 안 되며, 보증금과 실제 배당·인수액을 확인한 뒤 실질취득원가로 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양재초등학교 북동측 인근이며 단독·다세대주택과 노선 상가 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 교통여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2001.12.21 사용승인된 철근콘크리트조 건물로 급배수·위생·난방·전기·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 물건 상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 거래 표본. 메르디안하우스는 16세대이며 동일 면적 최근 거래 표본은 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인이 최우선. 오영자의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득원가로 판단. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액을 실제 취득비용으로 보아야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 153.7%이므로 신건 가격 자체에 메리트가 없습니다.
- 최신 거래 대조. 동일 면적 최신 거래는 2025.12의 1,275,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임차관계 자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격도, 인수액도 보수적으로 봐야 한다
이 사건은 후순위 등기만 보면 단순해 보이지만, 실제 판단을 좌우하는 것은 2019.09.16 전입한 대항력 임차인입니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인의 최종 인수액과 실질취득원가를 확정할 수 없습니다. 동시에 신건 최저가 2,210,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 1,437,500,000원의 153.7%입니다. 권리 위험이 미확정인데 가격까지 최근 시세보다 크게 높은 만큼, 현재 회차에서 적극적으로 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 이 물건은 먼저 임차보증금과 배당·인수 관계를 확인하고, 그 다음 실질취득원가를 최근 거래와 비교해야 합니다.
